【これから不動産投資を始める方は要注意！】サブリース契約における４つの問題点

「不動産投資を検討している。空室や滞納のリスク対策としてサブリース契約による家賃保証を付けたほうがよいのか？」

このような疑問や悩みを抱えている方は、この先を読んでから判断することをオススメします。

サブリース契約とは、オーナーが所有する不動産を不動産会社が借り上げて、第三者に転貸する契約のことです。

実際、空室時も家賃収入が保証されており、収益の安定性や安心感からサブリースを選択する方もいます。

ちなみに僕は次のように考えています。

・都心のワンルームであれば、サブリースによる家賃保証を付けなくても、長期にわたって安定した収入を得ることができる。

・サブリースによる空室保証をつけなければ、安心できないエリアにはそもそも投資をしない。

これは、不動産投資を行う際、僕の経験と知識を踏まえた方針です！

そこで、今回はサブリース契約に関する４つ問題点について解説したいと思います。

 ①保証家賃の減額と契約の解除

『３０年間一括借り上げ』とする謳い文句がよくありますね・・。

一方で、契約書には保証家賃の見直しや契約解除について、しっかりと記載されています。

が・・、多くの人はここを見落としてしまいます。

そのため、築年数の経過や外部環境の変化によって空室が常態化すれば、家賃を引き下げられることは十分にあり得ます。

だったら「解約をすればいいじゃん！」と考えると思いますが、今度は借地借家法という法律の壁が立ちはだかります。

通常、オーナーは入居者と賃貸借契約を解約しようとしても、正当な理由がない限りできません。

借地借家法では、貸主に比べ立場も弱く、経済的にも不利とされている入居者の権利が強く守られているのです。

サブリース契約を結ぶ不動産会社は、オーナーにとっては入居者です。

つまり、極めて例外的な状況を除けば、オーナー側から一方的にサブリースの契約更新を拒絶したり、中途解約することはできないのです。

また、不動産会社側からは解約しやすいのに、オーナー側からは高額な違約金が必要で、解約しにくい契約になる事例が多数です。

②入居者情報が不明

オーナーは不動産会社に物件を貸すために、どのような入居者が住んでいるかは分かりません。その結果、入居者情報がないことを理由にトラブルに発展するケースもあるのです。

代表的な例としては、管理会社の倒産です！

サブリース契約は３０年保証など、長期の保証を謳っていることが多いのですが、管理会社自体が倒産してしまっては、保証も何もありません。

しかも、管理会社が倒産してしまうと、入居者の情報がオーナーの手元にない分、通常の賃貸借契約以上に家賃の回収や管理変更手続きも難しくなります。

不動産会社に借り上げてもらっている分、空室かどうかも分からないため、物件の本当のポテンシャルを把握することができなくなります。

特に地方や郊外にあるようなアパートの場合、いざサブリース契約を解除したら、空室だらけだったということも十分考えられます。

家賃送金が遅れたり、担当者との連絡が滞ることは、管理会社の経営がうまくいっていないことを表す危険信号の１つだと思います。

③売却価格の下落

サブリースが付いていると、本来の相場より低い価格でしか売れない可能性が高まります。

収益物件の価格は、基本的には収益（家賃収入）から算出する収益還元価格を元にして決まります。

サブリース契約の場合、空室や滞納リスクを心配する必要がない分、オーナーが受け取る保証賃料は、相場家賃のおよそ８０％～９０％程度に抑えられています。

そのために、通常の管理代行契約で結んでいる物件に比べて、算出される売却価格も低くなるのです。

場合によっては数百万円単位で、価格が低く算出されてしまうこともあります。

それでは、売却時にサブリース契約を解除すればよいと思うでしょうが、前述のとおり解約は簡単にはできません。

集金代行契約に比べて、高い手数料が取れ、空室リスクも低い都心物件のサブリース契約は不動産会社にとって貴重な収入源です。

都心であれば将来的にも相場家賃と保証家賃が逆ザヤになる可能性は低く、空室時の補填を加味しても、不動産会社にとっては利ザヤが大きいため、手放したくないのです。

④金融機関の融資が付かない

 サブリース付きの物件には、金融機関の融資が出にくいのです。これは、物件の売却を困難にします。

金融機関は融資審査の段階で、現在の入居者の属性を確認しますが、サブリース契約の場合、転貸先の入居者の情報は分かりません。

情報を開示しない会社も多く、チェックができない以上、金融機関としては融資を絞らざるをえません。

以上！

サブリースは、強固な契約です。

サブリース契約前の説明を義務付ける法案が６月に成立しましたが、契約条件を説明するだけで、今回の問題点まで説明を求めるものではありません。

どうしてもサブリースを検討しなければならない場合には、その問題点までしっかり把握してから、総合的に判断することをオススメします。

 なお、「サブリースではなく集金代行契約を検討しよう！」と思った方は、㈱日本財託に相談することをオススメします。管理実績に関しては全国トップクラスです。

定期的にオンラインセミナーも開催しているので、情報収集の一環として是非、参加してみてください。

これは必読！コロナショック＆Xデーを生き抜くお金の守り方

目先のポピュリズム、選挙対策を念頭に平時から紙幣をバラマキ続けた結果・・・

日本の財政状況は、もはや瀕死状態。

さらに、今回のコロナショックが引き金となり、ハイパーインフレによる大増税が現実味を帯びてきた・・・。

これは、本書の著者である藤巻健史さんが常日頃から訴えていることです。

藤巻さんは「伝説のディーラー」と称された金融のプロであり、長年の現場で培った経験、知識を基に日本経済の危険性について独自の理論を展開しています。

一見、過激にも見えてしまいますが、深読することで１つ１つの理論が極めて合理的であることが分かります。もう、理解を超えて納得してしまう内容です。

実際、僕の資産運用の大部分は藤巻さんから得られた情報、知識を参考にしております。

今回は、本書を通じて強く印象に残ったこと、痛感（納得）したことについて簡単にまとめたいと思います。

日本の現状

例えるなら、「いつ自己破産しいてもおかしくない家庭」

２０２０年度（現時点）の日本の歳入（税収・税外収入）は約７０兆円。その状態で約９０兆円の借金（コロナ関係の補正予算も含む）をしています。また、２０２０年３月末の時点で、日本の公的債務残高（借金）は１１１５兆円です。

これを家庭に置き換えると、年収７００万円の収入の家庭が、９００万円の借金をして、１６００万円を支出するのと同じことになります。

問題なのは、すでに借金が１億１１５０万円もあり、さらに９００万円の借金をしたということです。まず、返すことは不可能であり、家庭なら間違いなく自己破産です。

たしかに国は強制的に税金を集める権利（徴税権）があるので、いざとなれば強引に国民から税金を取れます。そのため、家庭にはない信用力を武器にお金を借り続けることができるわけです。しかし、現在の借金を計画的に返済するための大増税は、この国では政治的に困難（ほぼ不可能）な状況です。

すると、必然的にハイパーインフレという見えない大増税を選択しなくてはならないのです。

財政破綻を免れるためには、最低でも消費税３０％

もし、財政破綻によるハイパーインフレを回避することに力点を置くのであれば、幅広い対象から公平に税金を徴収できる消費税を大幅に増税するしかありません。

次の最低条件をクリアしていれば、消費税を３０％にすることで現在の借金（１１１５兆円）を１２０年で完済することができます。

・現在の歳出を今後（１２０年間）変更（増額）しないこと。

・消費税だけで毎年１０兆円ずつ借金を返済すること。

・ゼロ金利が今後（１２０年間）続くこと。

ま、非現実的であることはお分かりだと思います。

歳入増・歳出減による出口戦略はないのです。

政府の真の狙いは「インフレによる借金帳消し」

政府が現在、実施している量的緩和政策は、市中のお金をジャブジャブに増やすことで通貨の価値を下げることになるため、いつかはインフレを起こします。インフレで通貨の価値が下がれば、借金は実質、目減りするため、インフレによる財政再建を実現することができるのです。

例えば、通貨の価値が実質半分になれば、かつての１００円が５０円の価値しか持たなくなるため、１００円で買えていたものが２００円出さなければ買えなくなるということです。一方で、１００万円の借金をしている人にとっては、それが実質的には５０万円になるということです。

これを日本の財政に当てはめると、１１００兆円を超える財政赤字も、実質５００兆円に減るということです。つまり、インフレの進行で、円の価値が１０分の１、１００分の１、１０００分の１にでもなれば、政府にとっては万々歳なのです。

しかし、国民にとっては一生懸命働いてコツコツと貯めたお金の価値が暴落してしまうため、地獄に突き落とされることになります。

最も危険性が高いのは「コロナ終息後」

コロナ終息後のシナリオには大きく２つあります。

①比較的早く経済危機は終息し、世界経済が回復に向かうシナリオ

②経済危機が長引き、長期に不況に陥るというシナリオ

なお、①、②ともに日本銀行の債務超過による円の暴落を想定しております。

①について、景気が回復すれば、長期金利が上がります。特にアメリカ経済が回復してアメリカの長期金利が上がれば、日本の長期金利も連動し、間違いなく上がります。それは、国債価格の下落を意味しており、日本銀行が保有している国債（長期国債）４８０兆円の含み損が膨れ上がることになるのです。藤巻さんによると、１０年物金利が現在のゼロ％から０．３％上がるだけでも日本銀行は債務超過に陥るそうです。

②について、長期不況になれば、株価、不動産REIT、社債等は下がり続けることになります。それらを大量に保有している日本銀行はやはり、債務超過に陥ります。

何はともあれ「ドルを買え」

アメリカは政治・経済・軍事すべてにおいて世界最強です。経済では依然としてGDP世界第１位。

世界経済の最重要資源の１つである石油において、アメリカはシェール革命のおかげで世界最大の石油生産国となり、GAFA（グーグル、アップル、フェイスブック、アマゾン）と呼ばれる情報産業の会社はすべて米国籍です。

つまり、アメリカは石油と情報という、これからの世界の２大資源を押さえているのです。

このことを踏まえると、世界経済の中心は今後もアメリカであると考えるのが妥当であり、一番安全性が高い通貨（ドル）を持つことが健全なリスク回避になるのです。

以上！

この他にも興味深い内容が豊富にあります。

日本経済について少しでも知りたい方は一読する価値はあります。

これぞ女帝！小池百合子！

 女性初の東京都知事であり、女性初の総理候補とされる小池百合子。

僕は埼玉県民ですが、この本は一読の価値がある作品です！

４００ページ以上の長編になりますが、読み始めると、もう止まらないです。

本書を読み終えて、「政治の世界の恐ろしさ」、「マスメディアの脆弱さ」を強く感じざるを得ませんでした。

僕は、小池百合子氏のことをテレビ越しで見ている人物としては好きでした。

流暢な話し方、歯切れの良い言葉、政治家やメディアからの追求に動じないクールさ、何よりも時代の流れを掴む圧倒的センスに女性政治家としての魅力を感じていました。

しかし、本書では、彼女のことを極めてネガティブに描いています。目的を達成するためなら手段を選ばない彼女の非道さ。最後まで、「マジかよ・・。」の連続でした。

高校時代から英語の勉強に励み、校内では「英語少女」と呼ばれていたため、将来は英語を駆使して世界の舞台で活躍するものと思われていた。しかし、英語では競争相手が多すぎると考えるようになり、たまたま父親の書棚から中東関係の本を見つけたことを契機に、アラビア語を学ぼうとエジプトの超名門校カイロ大学に留学することを決意した。

そこでは、彼女は「自分の人生をマーケティングしていたのだ」と語っていました。

要は「何をやりたいか」ではなく「どうすれば圧倒的に勝てるか」を常に考えていたのです。競争相手が少なく、自分の希少性が高める方法を高校時代から考えていたとすれば、彼女は自身のマーケティングに長けていたことが分かります。

「日本人女性として初めて超名門校カイロ大学を首席で卒業したという経歴」は、他の女性との差別化に大きな役割を果たし、自身の希少性を高めました。その事実を武器に彼女は、多くの著名人や権力者を味方につけ、権力の階段を上り続けていくのです。

しかし、本書では「彼女の学歴詐称」について、あらゆる方面の取材をもとに徹底的に解説しています。

もし、学歴が偽りだとすれば、公職選挙法違反はもちろん、今までのキャリアの前提が全て崩れてしまうことになります。

それでも、彼女は手に入れた権力を武器にあらゆる人脈を駆使して、カイロ大学から「小池百合子氏は卒業した」とコメントさせています。本当に恐ろしい・・・。

過去に経歴の詐称疑惑をかけられた政治家が多方面からバッシングを浴び、政治の世界から姿を消していますが、小池百合子氏は彼らとは格が違うようですね。

この本に書いてあることがどこまで事実なのかは、正直分かりません。それでも、この本を世に出した著者：石井妙子さんの「使命感」、「覚悟」に対し敬意を表したいです。

何より「小池百合子は政治の世界のリーダーたりうる人物であるべきなのか」について真剣に再考する機会となりました。

是非、ご一読を！！

生活保護申請を考えている方は必見！！市役所に相談時するとき、担当職員に必ず確認されることは？

「生活保護を申請したい。けど、福祉事務所（市役所）に相談するときに何を準備しておけばいいのか？担当職員に何を確認されるのか？」

このような疑問、不安を抱えている方は、この先を読んでいただければ、課題が整理されると思います。

ちなみに、僕は元ケースワーカーであり、現場で多くの生活困窮者の相談、支援を行ってきました。

実際に、生活困窮者が福祉事務所（市役所）に来所して、「生活保護を申請しいたいです。」と意思表示しても、すぐに申請書を受け付ける運びにはなりません。

１時間～２時間程度の面接を行いながら本人の生活状況を把握したうえで、生活保護の必要性を確認します。場合によっては、生活保護制度ではなく他の制度を活用することで問題解決できる可能性があるからです。（あくまで生活保護制度は最後のセーフティネットです）

そこで、今回は「生活保護の面接相談で担当職員から必ず確認される事項」について自身の経験を踏まえて話したいと思います。

なお、福祉事務所（市役所）に相談する前に生活保護制度の概要・仕組みについて、ある程度理解しておくことが望ましいです。過去記事に掲載されているサイトが非常に分かりやすいので、参考にしてください。

koumuin-sisanka.hatenablog.jp

目次

①相談の理由・背景等

まず、最初に「相談の理由について教えてください」と必ず聞かれます。

その場合は、以下のとおり簡潔に話せばよいです。いろいろと頭の中が混乱している状況だと思いますが、生活に困窮している主な原因（結論）だけを最初に話してもらえると話が進みやすいです。

・失業（リストラ、人間関係が原因で仕事を辞めた等）で収入が途絶えた。

・離婚して収入が激減し、相手側から養育費をもらえないため、生活が苦しい。

・病気（障害）で仕事をすることができない。また、医療費を支払うことができない。

・高齢で働けないし、年金だけでは生活ができない。

などが一般的に多いですね。その他にもあると思いますが、生活維持が厳しいことを簡潔に話してくれればよいです。

②世帯状況

生活保護制度は世帯単位で取扱うので、世帯構成は必ず確認します。また、住居状況（持家又は借家）についても確認します。（借家の場合は住宅扶助（家賃）の支給対象になるからです）

③収入状況

生活保護制度では、入ってくるお金は全て「収入」として取扱います。具体的には以下について確認します。

・給与（直近３か月分の給与明細を持参するとよいです）

・年金（年金手帳、年金事務所の通知所を持参するとよいです）

・他制度の還付金（関係通知書を持参するとよいです）

・親族・知人等からの支援金

などです。

※基本的には所得税の課税対象となるものは全て申告してください。

④資産状況

生活保護制度では、生活費を賄うために保有資産を有効活用（換金等）することを原則としています。具体的には以下について確認します。

・預貯金の残高（通帳を記帳して持参するとよいです）

※預貯金が数十万円以上ある場合は、まず自身の生活費に充てるよう促されます。そのため、生活必需品の購入や借金の返済などの目的がある場合は、申請前に出来るだけ清算しておくことをオススメします。（保護申請後は預貯金の目的外使用が出来なくなります）

・自動車の保有状況（車検証、自賠責、任意保険の書面を持参するとよいです）

※自動車の処分可否については、保護決定後に生活状況に応じて判断しますので、「処分しなければ申請できない」と誤解しないでください。仕事や通院（障害の場合）で自動車が必要不可欠と判断されれば、保有を認めています。なお、ローン付自動車は無条件に保有を認めていません。（ローン返済は生活保護制度の支援対象外であり、保護費から返済することを認めていません）

・不動産（土地・家屋など）の保有状況

※自宅（処分価値の低い土地、家屋に限る）であれば、生活拠点として保有を認める場合はあります。なお、処分可否については、保護決定後に判断しますので、「処分しなければ申請できない」と誤解しないでください。また、ローン付不動産は無条件に保有を認めていません。（ローン返済は生活保護制度の支援対象外であり、保護費から返済することを認めていません）

・換金性のある高価なもの（指輪、ネックレス、時計など）

※処分することが社会通念上、望ましくないもの（結婚指輪、親の形見など）は処分を保留することができます。

⑤扶養義務者の状況

扶養義務者については、３親等（祖父母・父母・子・孫）までの関係性を聞かれます。生活保護制度では、扶養義務者からの支援が優先されます。支援を受けることが難しい場合は、明確な理由を話してください。具体的には以下のとおりです。

・DV被害で逃げている。

・険悪な関係で長期間、音信普通である。

・親が年金暮らしであるため、支援する余裕はない。

・子、孫は所帯持ちであり、家族の生活で精一杯である。

などです。

保護の有無を判断するために、保護申請後に扶養義務調査を行う必要があります。具体的には、戸籍調査で扶養義務者の居所を把握し、電話・書面・自宅訪問といった方法で申請者に対する扶養意思を確認します。

なお、申請者の状況が扶養義務者に伝わることにより、申請者の生命、財産などに危険が及ぶおそれがある場合は、扶養義務調査を省略することもできます。

⑥医療・介護の状況

毎月の支払い、通院先（入院先）・通所先（入所先）について整理しておきましょう。障害のある方は、障害手帳の有無や各種医療費助成制度（自立支援医療、重度心身障害者医療費支給制度）の活用状況について整理しておきましょう。

⑦借金の有無

隠さずにきちんと伝えましょう。もちろん借金の返済は支援できないため、法テラスで債務整理を行う必要があります。

以上が、面接時に担当職員から確認される最低限の事項です。これだけは相談する前に整理しておきましょう。そうすれば、相談時は落ち着いて話を進めていくことができ、生産的な解決に繋がると思います！！

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【サラリーマン大家は必見】マンションの価値を維持する大規模修繕工事の考え方と目安について

「所有するマンションで大規模修繕工事を計画しているが、本当に今やる必要があるのか？」
「資産を守るために修繕工事は必要だ！！・・・しかし、計画通りに実施するとお金が足りなくなる.・・・・」

このような疑問、ジレンマを抱えているオーナーさんは多いと思います。

現在、僕は東京都北区にあるマンション管理組合の理事を務めております（正式には無茶ぶりされて選任されました・・・笑）。
毎年開催される総会では、将来の大規模修繕工事を踏まえた修繕積立金の取り扱い等について話し合われます。
管理会社の担当者からよく言われるのが、「分譲当初の長期修繕計画に基づいた工事で、修繕積立金の不足額は金融機関からの借入で賄う予定」というです。

もちろん、大規模修繕工事を適切な時期に行うことは、資産価値を維持するためには欠かせません。
しかし、修繕積立金として使えるお金は限られています。
だからといって、金融機関からの借入を利用すると、将来的にオーナー全員がお金を出しあって返済する必要があります。それは、毎月の負担増による収益性の悪化を招くことを意味します。

そこで、今回は①大規模修繕工事に対する考え方、②工事周期の目安について、僕の経験を踏まえて解説したいと思います。

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目　次

 大規模修繕工事に対する考え方について

マンションの大規模修繕工事は、長期修繕計画に基づいて実施されることが一般的です。
長期修繕計画には、（１）工事内容、（２）実施時期、（３）予算が含まれており、この計画を踏まえて修繕積立金の金額が決まっています。

ここで大切なのは、必ずしも計画通りに大規模修繕工事を行う必要はないことです。
計画はあくまで目安であり、建物の状態を踏まえて適切な時期に、必要な工事を行っていくことが現実路線です。

『計画通りに修繕しなくても大丈夫なの？』
と不安を覚える方もいらっしゃるかもしれませんが、そもそも、建物は計画通りに老朽化していくわけではありません。

気候や周辺環境、日々のメンテナンス状況によって差が生じます。
そこで、工事を行う前に現時点での建物の劣化状況を診断することが大切になります。
診断結果に応じて、今すぐ実施する必要がないと思われる工事は、数年後にまわすという選択肢が取れるようになります。
修繕積立金という限られた予算を有効に使いながら、資産価値を維持することが可能になるわけです。

工事周期の目安について

実際のところ、長期修繕計画通りに工事を行うことは難しいのが実情であります。
計画通りの工事が難しい理由は大きく２つあります。

一つ目は、工事費用の上昇です。
建設業界の人手不足や資材価格の高騰、消費増税などで、工事の原価が上昇しています。

二つ目は、修繕積立金の不足です。
状況に応じて長期修繕計画を見直し、毎月の修繕積立金額を増額できれば理想ですが、それができているマンションはごく少数です。
僕自身、工事を計画通りに行うことだけを理由に修繕積立金をむやみに増額されることには反対です。

「まずは本当に必要な工事を確認しましょう。ひょっとしたら積立金の範囲内でできるかもしれません。」

僕はこのように「劣化状況の診断から始める方法」を過去の総会で提案しました。
その後、マンション管理組合から専門家に依頼して、劣化状況の診断を行いました。
診断結果をもとに修繕計画を見直し、今すぐ必要な箇所のみ工事を行うことにしたのです。
その結果、修繕積立金の範囲内で工事費を賄うことができるようになりました。

このように建物や設備の状況に応じて、工事の必要性を見極めていくことは非常に大切です。ただし、いずれは大規模修繕工事を実施する時期はやってきます。
国土交通省では、竣工から１２年ごとの大規模修繕を推奨していますが、工事箇所によって修繕が必要になる時期は以下のとおり異なっています。

大規模修繕工事の計画や日々の維持管理については、それぞれのマンションの管理組合で話し合われます。
そして、管理組合に参加して、工事計画に意見を表明できるのは、区分所有者であるオーナー自身です。
まずは、管理組合運営に関心を持って積極的に参加することが大切なマンションの資産価値を守るための第一歩です。

★★参考記事★★

koumuin-sisanka.hatenablog.jp

【雑談】セミリタイアをするために何をする？

４０歳前半でセミリタイアするためには？

僕は常にこのことを意識しながら生活を送っています。

このブログの自己紹介で述べているとおり、僕は本気で脱サラしたいと考えています。

だからといって、急に退路を断って、ゼロベースで何かを始めるようなハイリスクは取れません・・笑

こんなことを言うと、「人生舐めんなよ！」と叩かれるのはもちろんありますが、やり方はいくらでもあると思います。

今回は僕が普段から考えていること、取り組んでいることを簡単に話したいと思います。

セミリタイアとはどういう状態？

・お金に対する不安がなくなること
→家計簿、貯金残高を気にしてお金を使う習慣がなくなり、必要なときに好きなように
お金を使うことができる。

・好きな仕事、住まい、人を自由に選ぶことができること

→仕事を自分で創造し、他者貢献をすることができる。日本だけではなく、海外を拠点にすることもできる。付合う人も自分で選択することができる。

・毎日楽しいことだけをして過ごせること
→「今日は天気がいいからドライブに行こう」、「ダイビングをしたいから海に行こう」といった、時間を使い方を自分で自由に選択することができる。

実際セミリタイアするとどうなるのか？

※これは、実際に僕のまわりでセミリタイアに成功した方々の話を聞いて、感銘・共感したことを抜粋したものです。

・やりたいことを我慢しなくて済む
・お金や時間に縛られることがなくなる
・未来志向になる
・社会や人の為という発想になる

多くの会社員は、やりたいことを我慢して目先の生活だけを考えていませんか？その結果、視野が狭くなり、多くのことを学んで成長する機会を逃していることが多いと思います。

一方でお金と時間に余裕が生まれると、利他の発想が生まれるため、社会に付加価値を与える仕事を創造し、結果的にますますお金持ちになるという好循環が生まれるのです。

いつまでに達成するか？

当然ながら、若ければ若いほど良いです。

４０代前半までに達成するのであれば、３０代前半から行動しないと手遅れになると思います。
　
かつて、僕は「若いうちに好きなだけ遊んで、思い出を作るべきだ」、「早く結婚して子供をつくるべきだ」と考えていました。

しかし、そのような考え方が結果的にセミリタイアのチャンスを逃すことになるのだと今は考えています。

いくらあれば達成するのか？

みなさんの目指すべき達成基準はどのくらいですか？

僕は「給与以外の収入で１か月３５万円の生活費を維持できる状態」としています。

僕の場合、マンルームマンション（ローン完済）を５部屋（家賃７万円／月）所有することで、１億円程度の純資産をつくることをイメージしています。

３０歳から不動産投資をはじめ、現時点（３３歳）で４室のワンルームを所有しています。

しかし、負債が４０００万程度残っていますので、ローン完済のマンション５部屋を所有するまで、あらゆる戦略（繰り上げ返済等）を練っていくつもりです。

僕の年収（給与）、年間キャッシュフロー（家賃）を踏まえると、目標達成までに１０年はかかるので、４１歳くらいでセミリタイアする予定です。 

どうやって達成するか？

そもそも、公務員やサラリーマンの給与だけで純資産１億円をつくれるのか？

たしかに、３０代の共働きの平均的な可処分所得というのは年間で５００万円だと言われています。
そこから半分を貯蓄に回したとしても、純資産１億円を達成するまで４０年もかかってしまいます。
正直、６０代・７０代になって手に入れられても・・・て思いませんか？（苦笑）

そこで、僕が実際に取り組んでいることは次のとおりです。

①お金を貯める
・給料＋副業（WEBライティング）
・節約する（無駄な飲み会はいかない、家は買わない、余計な保険に入らない）
　　
②運用する
・インデックスの積立投資を行う。

※あくまで堅い運用を行うことが目的なので、個別株の短期トレードはご法度！

・会社員という信用を有効活用してローンを組み、不動産投資を行う。

※参考記事

koumuin-sisanka.hatenablog.jp

 上記２つは、戦略さえ間違えなければ、再現性があります。
できるだけ早く始めるということが重要になります。

「オススメ」の本、セミナー

もし、不動産投資を始めてみたいと思われた方は、業者等に直接面会する前に本を読んだり、セミナーに参加して基礎知識を学ぶべきです。

情報弱者は悪徳の不動産会社やブローカーのカモになります。実際に僕も１件目のマンションでカモにされ、利回りの低すぎるクソ物件を買わされてしまいました。

次の本、セミナーは僕のオススメです。本については体系的にまとめてあるため、必要最低限の判断基準を養うこともできます。是非、活用してください。

※本

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 ※セミナー

リモートワークの普及で都心の賃貸需要はどうなる？

緊急事態宣言の解除から約1か月。

『リモートワークなどの働き方改革が進めば、都心から人口が流出して、賃貸需要が減少してしまうのではないか？』

賃貸経営をすでに行っている方はもちろん、これから始める方にとっても、気になる点である思います。

結論から言うと、「リモートワークなどの普及で都心からの人口流出は起こらないため、賃貸需要の減少に影響はほとんどない！」と僕は考えてます。
本記事では２つの理由について解説したいと思います。

目次

生活に便利な都心の賃貸需要が落ち込むことは考えにくい

以下の内容は、アパート・マンションの管理実績が豊富で、内藤忍さん（※１）をはじめ多くの有名投資家が絶大な信頼を置いている㈱日本財託（※２）の調査情報を参考にしています。

㈱日本財託では、管理物件の４月の入居率は９９．４６％、５月の入居率も９９．０１％で、いずれも９９％以上の入居率を維持しています。

なぜ、このような結果に？・・・
簡単にまとめると、
・４月１６日以降に緊急事態宣言が全国に拡大されたため、５月になって移動の自粛がさらに強くなり、解約件数が減少した。
・さらに、他の道府県からの東京への流入数も前年に比べると少なくなり、成約件数もやや減少した。
・そのため、５月は成約件数が減少したが、そもそもの解約件数も同じように減少したため、入居率は昨年とほぼ同じ水準で推移している。

ということです。

また、４月、５月の特徴として、申し込み後のキャンセルの増加があります。
新入社員の配属の遅れや人事異動の延期などで、すぐに引っ越す必要がなくなった人が増加したことが要因だと考えられます。
そして、緊急事態宣言が解除された６月に入ってから、配属や異動が延期されていた人たちのお部屋探しが一気にスタートしたため、申込数と解約数は昨年を１割ほど上回るペースで推移している状況です。

その中で、リモートワークやオンライン会議といった新しい働き方が賃貸市況に影響を与えたかというと、『ほとんど影響はない』と言えます。

たしかに、実家に戻るケースや自宅で仕事をしやすくするためにより広いお部屋へ住み替える動きが一部で出ていますが、地方や郊外への住み替えが進んでいるような動きはありません。

先月、学生の就職支援を行う株式会社学情が２０代の転職希望者へ行った調査では、今回のコロナ禍でリモートワークを実施した人の約７割が「通勤時間を短くしたい」と回答しました。

リモートワークによって、通勤時間が短縮し、自由に使える時間が増えたことで、今後も終業後の時間を有効活用できるようにしたいと考える人が多いと推測されています。

つまり、リモートワークの実施は、多くのビジネスマンにとって「職住近接」の魅力を高める契機になったのです。

よって、生活に便利な都心の賃貸需要が落ち込むことは考えにくいと言えます。

（※１）

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（※２）

リモートワークの普及が企業の成長を停滞させる

新型コロナウイルスの感染拡大を契機としたリモートワークの普及により、多くの企業でミーティングだけではなく商談やセミナーなどでもZoom等の動画コミニケーションツールが使われ始め、物理的に対面しなくても問題がないことが認識され始めました。

中には、社員全員をリモートワークにシフトして、オフィスを縮小すると宣言する経営者もいるようです。

たしかに、やることが決まっている定型的な仕事に関しては、通信環境やパソコンなどのインフラが整備されていれば、リモートワークの方が効率的と言えます。
しかし、リモートワークで仕事を続けていて、そこから新しいビジネスは生まれてくるのでしょうか。

グローバル化の進んだ変化の激しい現代社会において、企業の成長は必要不可欠です。成長には、今までに無かったビジネスアイディアからチャンスを見つけ、それを収益に結びつけることが求められます。

新たなビジネスチャンスを事業化するには、クリエイティブな発想がぶつかり合うリアルな対話が必要です。
例えば、オンライン会議では、会議が終わった瞬間に参加者が退出してしまうため、リアルな対話を行う機会が生まれにくいのです。

「何となく集まって雑談をする」、「異なる部署の人とランチをする」、「趣味やプライベートの話で盛り上がる」。このような一見非生産的な時間から思いがけないアイディアが浮かび、それが新しいビジネスに繋がる可能性もあるのです。

リモートワークで効率性だけを追求すると、結果的に成長する機会を失い、多くの商品、サービスが陳腐化してしまうことになりかねません。

もちろん、リモートワークに向いた仕事と向かない仕事がありますから、それを上手に使い分けることが非常に大切です。

よって、リモートワークの普及は限定的になると思われるため、それを理由に都心からの人口流出、賃貸需要の減少が起こることは考えにくいと言えます。