堅実に稼げる！！サラリーマンの投資戦略
コロナ禍の影響で外出自粛を余儀なくさる中、時間の増えた人たち（特にサラリーマン）が資産運用に興味を持ち始め、ネット証券の新規口座開設数は急増しているそうですね。
それでも、どうやって資産運用すればいいの？何から始めればいいの？などの悩みや疑問を持っている人は多いと思います。
そこで今回は、公務員である僕が実施している「堅実に資産を増やすための投資戦略」について、今後の経済情勢を踏まえて話したいと思います。
①２０２１年の世界経済はどうなるのか
言うまでもなく、引き続きコロナの行方が全てを左右すると思います。
昨年末に大量のワクチンが世界中で承認されましたので、今年の上半期にはワクチンが普及するでしょう。
それに伴って経済の回復期待も高まりますので、企業の具体的な業績回復は今年の後半まで持ち越されると思います。
コロナが原因で、昨年３月に世界の株式市場が歴史的に稀ににみる大暴落をして、その後、わずか数か月で歴史的に稀にみるＶ字回復をしました。
実態経済は低迷しているのに、株価が上昇するという異常な現象（資産バブル）がみられたわけですが、これは歴史的に過去最大の金融緩和政策が世界中で実施されたからです。まさに「ヤバイ薬を買ってドーピングする」行為が世界的に実施されたわけです。
この先、どうなるか不透明ですが、専門家の間では「２０２１年は引き続きこの資産バブル状態が続く」と言われています。
また、世界経済はアメリカ主導で動いていますので、引き続きアメリカの動向が世界の大きな流れを作っていくのは間違いないと思います。
１月２０日からバイデン政権が発足しますが、議会はねじれる公算が大きいので、バイデン氏が公約として掲げていた法人税増税などは実現できなくなる可能性が大きいです。なので、ＦＲＢの金融緩和政策が継続されることになり、これがさらに株価を押し上げる要因になっていくでしょう。
日本経済も同じで、企業業績は低迷しつつも、今年も金融緩和の影響で平成バブル崩壊以来の日経平均３万円を超える局面は十分あり得ると思います。
ま、日本の場合は、金融引き締めを行うと日銀が債務超過に陥り、円暴落を招くことになるため、金融緩和を継続せざるを得ない状況なんですが・・・。
※詳しく知りたい方は、こちらの書籍を一読することをオススメします。
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このような前提に立った場合、１番のリスクになることは、現金しか持っていないことです。正直、これは金融リテラシーが低いです、と言いたいところです。
金融緩和をするということは、通貨の供給量が増えるということで、通貨の供給量が増えれば、通貨の価値そのものが毀損していくことになります。
例えば、今のほぼ０％の金利で貯金していても、インフレ率が２％になれば、１００万円の価値はざっくり９８万円になってしまうのです。
そのため、預金だけではインフレ率に応じて現金が減ってしまうことになるのです。
今年も各国の政府が金融緩和を続けると言っている以上、預金以外の資産に現金を移さないと、資産を守ることすらできなくなってしまうのです。
なので、現金しか持っていない人は、今からでも自分のポートフォリオを株と不動産にバランスよく分散することをオススメします。
②株式投資戦略
上記のとおり、今年も実態経済との乖離は続きますが、金融緩和の影響で株式市場の好調は継続すると予想されています。
しかし、これはあくまで資産バブルですので、いつどうなるか分かりません。
そのような状況で、短期トレードで儲けようと考えている人、中でも時間的制約を受けるサラリーマンにとっては、ハイリスクな選択であり、結果的に自分の資産を失ってしまう可能性が大きいです。
なので、リスクを最小限に抑え、堅実に資産を構築していくためには、インデックスファンドによる長期積立投資が王道であると僕は考えています。実際、僕は全世界株式のインデックスファンドに毎月一定額を積み立てています。
当面は世界の株式は比較的堅調に推移していくことが予想されるので、積立投資であれば、１０年スパンで考えた場合に短期の増減があったとしてもパフォーマンスはプラスになると考えています。
投資初心者のサラリーマンなどは、インデックスファンドに毎月一定額を投資していくのがオススメです！
③不動産投資戦略
過去ブログで何回も言っていますが、不動産投資については物件、エリア、管理業者の選定が成功の鍵を握っているといっても過言ではありません。特に投資初心者は「都心・中古・ワンルームマンション」に投資すれば、リスクを最小限に抑えることは可能です。
コロナ禍により、東京の中心部から郊外に移動する人が増え、不動産価格は下落すると言われました。しかし、今までのところ都心ワンルームマンションの販売価格は下がっていません。
考えられる要因としては、
・金融機関が担保物件として高く評価してるため、融資可能額が下がらない。
・需要が堅調であるため、家賃は下がらない。
などがあります。
実際に金融商品だけではなく、投資用不動産にも興味を持つ人が増えており、僕のまわりに不動産投資を始めている人もいます。
なお、基本的に不動産投資は、ローンを利用して長期保有することが前提ですので、できるだけ早く始めたほうが効果的です。
しかし、何も勉強しないで始めることは危険です。不動産は大きな買い物ですので、一度の失敗が取返しのつかないことになってしまう可能性が大きいです。
まずは、基礎知識を習得することが大切です。必要最低限の基礎知識であれば、僕の過去ブログを読んでいただければ習得できますので、時間があるときに目を通していただければ幸いです。
以上となります。
☆☆まとめ☆☆
・２０２１年は金融緩和によって引き続き株価は堅調である
・株式投資はインデックスファンドの積立投資をメインとして組み立てること
・不動産投資は都心・中古・ワンルームマンションに投資し、できるだけ早く始めるこ と。なお、不動産は大きな買い物なので、必要最低限の基礎知識を習得してからチャレンジすることが大切である。
住宅ローンで不動産投資をやるな！
「住宅ローンなら金利が安くて、審査も通りやすい。だから、不動産投資は住宅ローンを使ったほうがお得だね」
これから不動産投資を始める人で、このような手法を勧められたら必ずお断りしましょう。紛れもない違反行為です。
不動産投資の一番の醍醐味は、ローンを利用することによって、少ない資金で大きな資産に投資をすることができることです。これはレバレッジ効果といって、過去ブログで何回も解説しています。
しかしながら、多くの不動産投資の初心者が最初につまずいてしまうポイントがローンです。
本来は投資用ローンを組まなければならないのに、住宅ローンで不動産投資を始めてしまう人が一定数います。
基本的に投資用ローンを組んで不動産を買うためには、その物件の担保力はもちろん投資家の経験や実績、そして何より自己資金の大小を含めた属性評価が大きなポイントになります。
なのに、まったく自己資金や投資経験がなくても不動産を買うことができてしまうのが、住宅ローンです。
そこで、今回は①住宅ローンと投資用ローンの違い、②住宅ローンで不動産投資がダメな理由について解説したいと思います。
①住宅ローンと投資用ローンの違い
なぜ住宅ローンで投資をしてしまうのでしょうか。
それは、投資用ローンにはないメリットがあるからです。具体的には次の図のとおりです。（あくまで参考です）
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投資用ローン |
住宅ローン |
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２～４％ |
０．７％～０．８％ |
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融資限度額 |
年収の５倍～１０倍 |
年収の５倍～８倍 |
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自己資金 |
物件価格の２０％～ |
フルローンも可能 |
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年収下限 |
５００万円以上 |
３００万円以上 |
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勤続年数 |
３年以上 |
１年以上 |
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住宅ローン控除 |
× |
〇 |
まず、住宅ローンは投資用ローンよりも金利が安いです。現在の金利では住宅ローンは０％台で借りることができます。
また、住宅ローンの返済は給与収入がベースになってきますので、審査がシンプルで借りやすいというのがあります。
さらに、住宅ローン控除が使えることも大きいです。住宅ローン控除とは、１０年間で毎年残高の１％が税額控除になるという特典です。
ちなみに昨年９月末までに売買契約が済んだ人は、今年１２月末までに入居すれば１３年間控除が受けられます。
②住宅ローンで不動産投資がダメな理由
住宅ローンで不動産投資をすることは、融資元（銀行など）に嘘をついて資金調達する違反行為です。（※賃貸併用住宅の場合は、合法的に認められていますが、本記事は「ワンルームマンション投資」を前提とします。）
物件を取り扱っている不動産業者に「住宅ローンで投資ができますよ」とそそのかされて、業者に言われるがままに投資を始めてしまう人がいます。
不動産業界では「実需」と言われています。
僕の場合、元知人（※悪徳ブローカー）に実需を勧められて、危うく騙されそうになった経験があります。基本、ブローカー（特に個人）の中には不動産を買わせて仲介手数料（数十万～数百万）を得るために手段を選ばない輩が多いため、関わらないようにしましょう。
なお、不動産業者からは「住民票を移せばバレないから大丈夫」など言われますが、実際に次のようなことで違反がバレてしまいます。
・銀行からの郵便物が届かないで返送される
・銀行担当者の急な訪問
・不動産会社への調査
不動産業者は何とか物件を売ろうとするがために、住宅ローンを勧めるケースがあるため、この辺は本当に注意するべきだと思います。
では、バレてしまうと具体的にどうなってしまうのか。
結論からいうと、銀行から残債の一括返済を求められることになります。
その場合は、物件を売却して返済する又は他の銀行から借り換えして返済することになります。
しかし、物件を売って損がでれば借金が残ってしまいますし、借り換えて金利が高くなれば収益が逆転し、赤字に転落してしまうこともあるでしょう。
さらに、嘘がバレたら、当然その銀行とは一生付き合うことができなくなってしまいます。
以上。
これから不動産投資を始める際は、銀行に嘘を言って住宅ローンを利用しないことを心がけましょう！！
【不動産投資】負債を買うローンと資産を買うローンの違いとは？
負債を買うローンと資産を買うローンの違いはとは？
これから不動産投資を始めることを検討しているサラリーマンは、最低限知っておくべきことです。
まず、住宅ローンと投資用ローンについて整理すると、
住宅ローンは、自分が住む家（以下「自宅」とする）を買うためにする借金のことです。
投資用ローンは、家賃収入がある不動産（以下「投資用マンション」とする）を買うためにする借金のことです。
住宅ローンは自分の給料からお金を返済しなければなりませんが、投資用ローンは毎月の家賃から借金を返済することになります。
この違いは分かりますか？
この２つのローンは資産と負債のどちらかを買っているかということになります。
結論から言うと、
自宅は負債を買っている
投資用マンションについては資産を買っている
ということになります。
自宅を買っている人にとっては当然、資産を買っているものと思うでしょう。
確かに賃貸住宅で延々と家賃を払っていても自分の資産にはなりません。なので、自宅を買う理由はわかります。
しかし、自宅は本当に資産になっているのでしょうか。
そこを理解するために注目すべきなのが、純資産がプラスになっているかどうかです。つまり、「資産－負債」でプラスになれば基本的に資産といえます。
実際に、自宅の評価額が下がってローンの方が多くなってしまえば、これは負債を借金で買っていることになります。
つまり、自宅の評価額よりもローンの方が大きければ、そのマイナスの部分の借金に対しても毎月、自分の給料から返済しなければならないということになります。
現在の日本では、買った途端に自宅の価値が下がってしまうので、多くのケースで負債を買っているということになります。この事実に気付いている人はどのくらいいるのか。
ではなぜ、買った途端に値が安くなってしまうのか？
それはデベロッパーの利益が乗っかっているからです。
例えば、新車を買ってナンバーをつけた後にすぐに売却してしまうと１～２割の値が下がってしまうのと同じで、販売店の利益が乗っている分、買った途端に値が下がってしまうのと同じ仕組みです。
日本では土地の価値を踏まえて建物の価値を判断しているため、自宅を買うエリアを間違ってしまうと買った途端に大きく値が下がってしまいます。
なので、自宅を買うなら土地の値段が下がらないエリアである「人口の増えやすい都心」、「再開発が活発なエリア」でなければ、自宅は負債になってしまう可能性が高いのです。
その点、投資用マンションは自分の給料ではなく家賃からローンを返済していくことができるので、負債を買うことにはならないのです。
物件とエリアの選定を間違えなければ、長期的・安定的に自分の資産を積み上げていくことができるのです。
以上、ローンが負債なのか資産なのかを理解することは、投資をするうえで基本中の基本となるので、しっかり固めていきましょう！
日本の借金帳消しのシナリオとは！Ｘデーに備える対策を学べ！
https://www.asahi.com/articles/ASNDH7640NDHULFA01N.html
２０２０年度の第３次補正予算が成立し、今年度の最終的な国債の発行予定額は１１２兆円となりました。
これは過去最大だったリーマンショック（２００９年）の５２兆円の２倍ですね。
規模でいえば、
今年の年初の予算案が１０２兆円でしたから、今年は１年の国家予算を全て借金で賄ったことになります。
これによって日本の借金は対ＧＤＰ比で２６６％もの借金になってしまったのです。
これは世界ダントツの１位であり、歴史上これほどの借金を抱えた国はありません。
もう、言葉が出ないですよね・・・。
実際、将来そのツケを払わされるのは、我々国民です。
まさに「国難」ともいうべき大問題であるにもかかわらず、世間はコロナ対策に関心が集中しているようです。
まあ、当然といえば当然ですが、コロナ対策を理由に現状の借金問題を正当化する考え方は本当に改めなければなりません。
そこで今回は、①過去から学ぶ借金の返済方法、②日本政府が借金帳消しにするシナリオ、③Ｘデーに備える最善の対策について解説したいと思います。
①過去から学ぶ借金の返済方法
例をあげるなら、１９４５年の第二次世界大戦後のイギリスと日本。
まずは、イギリス。
同時期、イギリスは莫大な債務を抱えていましたが、次の２つの方法によりＧＤＰ比２５０％もの債務完済を成し遂げています。
１つは、激しいインフレにすることです。
お金を刷ってばら撒いてもインフレを起こせば、借金の額はインフレの分目減りします。
２つは、ポンドの切り下げを行うことです。
例えば、今の１万円札を新しい千円札としてお金の価値を切り下げれば、インフレを抑えたり、借金を帳消しにすることができます。
これをデノミネーション（以下「デノミ」という。）といいます。
過去にデノミを実施した国は、近隣の韓国のほか、ベネズエラ、ジンバブエ、ルーマニア、トルコなどたくさんあります。
次は、我が国日本。
戦後に「ハイパーインフレ」、「デノミ」、「財産税」という重い税を国民に負わせることで借金を帳消しています。（当時はＧＤＰ比２００％でしたので、現在よりも低いです）
上記２つの歴史から読み取れることは、
「今後、国の借金が膨らみ続けた先に起こるのは財政破綻ではなく、代わりに国民がそのツケを払わされること」です。
国の借金＝我々の資産が帳消しにされてしまうのです。
②日本政府が借金帳消しにするシナリオ
日本の財政再建には「経済成長」、「インフレ」、「通貨の切り下げ」の組合せが必須であることは言うまでもありません。
戦後の日本のインフレ率は１００倍～２００倍と言われていました。
つまり１００万円の価値が１万円、５千円になってしまう状況です。
一方で激しいインフレのおかげで国の借金は帳消しになります。
経済成長による税収増だけで現在の借金を完済するのは不可能です。これは、素人でも分かることです。
過去の歴史を踏まえれば、今後も同じようなことが起こるのではないでしょうか。
つまり・・・
まずは、インフレにして借金を目減りさせる。
次に、新札を発行して通貨の切り下げを行う。
最後に、大増税で国民からお金を徴収して借金を帳消しにする。
これが国の借金帳消し最悪のシナリオです。国民にとっては地獄ですね。
あくまで可能性の話ですが、歴史は繰り返されることは証明されています。
借りたお金は必ず返さなければならないが、国は借金を帳消しにするしか方法がない
これは紛れもない事実です。
なぜなら、そうしないと日本国が破綻してしまうからです。（そうなるわけにはいかないですからね・・・）
③Ｘデーに備える最善の対策
Ｘデーはいつ起こるのか？？
直近では２０２４年が怪しいと思っています。
なぜなら、既に２０２４年までに新札に切り替えられることになっているからです。
この新円の切り替えがデノミとして行われる可能性があると意識しておくべきだと思います。
そのため、円の価値が大幅に下がってしまう前に、資産を円１００％で保有するのではなく、次の２つの対策が必要です。
１つは、外貨資産（ドル）を最低５０％は保有することです。
仮に円安になれば反対のドルの価値が上がりますので、トータルの価値はそのまま維持することができます。
２つは、不動産や金などの現物資産を保有することです。
お金の供給量がどんどん増えれば、現物資産の価値は上昇していきますので、資産を保全することができます。
これからの時代に資産の１００％を円資産で保有するのはかなり危険です。
仮に資産を円で保有する場合でも、その大半を不動産で保有することが望ましいです。
不動産投資は金などと違って家賃を生んでくれます。そして税金対策もできる素晴らしい資産です。
しかし、なぜか不動産投資を批判する人が多いです。聞いてみると、ほとんどの人が誤解をしている状況です。
参考記事
自己資産の保全対策として不動産投資は最強のツールです！
まずは体系的に学ぶことから始めてみるのはいかがでしょうか。
【セミナーで学ぶならここ！】
【サラリーマン向け】堅実で効率的な資産運用とは！？
”投資したいが何からはじめて良いかわからない”
”会社に依存しない収入源が欲しい”
”老後に困らないだけの資産を用意したい”
このように考えているけど、何も手がつなかいサラリーマン。是非、この先を読んでほしいです。
結論からいうと、今から金融資産と実物資産を組み合わせた資産運用に取り組むべきです。
実際、２０～３０代のサラリーマンで、給与収入以外の資産（※お金を生むもの）を保有している方は意外に少ないと思っています。
※投資用不動産、株式、債券など
じゃ、具体的にどうすればいいのか？？
ちなみに僕（公務員）は、以下①、②の組合わせで資産運用に取り組んでいます。
※数々の学びや失敗を経て、僕自身が確信にいたった堅実な資産運用です。
①積立を利用して株式インデックスファンドを保有する
僕のような３０代の若年層であれば、株式の保有割合を増やし、長期で資産形成するのがおすすめです。
なお、株式のなかでも、日本株式ではなく外国株式を保有すべきです。
なぜなら、前回のブログで書いたとおり、今後は日本円の価値が下がっていくからです。
※参考記事
外国株式ならどこでも良いというわけではないが、僕は米国株が一番堅いと思っています。
なぜなら、経済、軍事、情報の分野において米国の成長は今後も加速し、世界一の地位は揺るがないと考えているからです。
なので、世界が物々交換にならないかぎり、米ドルは最後まで生き残る（通貨としての価値を保つ）ことは間違いないでしょう。
なお、急に資金が必要になった場合に備えて、生活費の３か月分は普通預金などで手元に置いておくべきです。残りの資金は積極的に運用に充てていきましょう。
生活コストには個人差がありますが、年収５００万円なら、毎月の収入は４０万円程度あることになります。
ここから税金を引いて３０万円程度の手取り収入があるとすると、そのうち５万円程度を積立に回すのが理想です。
※積立額が年間１２０万円以内であれば、ＮＩＳＡ口座を開設するべきです。
②不動産でレバレッジを効かせる
サラリーマン向けのもう１つの資産運用の方法は、融資を活用した国内不動産投資です。安定した収入が得られるサラリーマンという属性は金融機関からの評価が高く、お金を借りる力を利用して、レバレッジを効かせることができます。
※参考記事
僕の場合、公務員という身分を活用することでフルローン（２５００万円くらい）の融資審査が即決でした・・・笑
投資用不動産のローンであれば、年収４００万円程度から借入することが可能です。
なので、年収４００万円以上のサラリーマンであれば、融資を活用した不動産投資を行うべきです。
時間と信用をマネタイズできる最強のステイタスを有効に活用しないのは、本当にもったいないです！
不動産投資についてもっと知りたい・学びたい方はこちらのセミナーに一度参加してみることをオススメします。有益な情報が得られるだけではなく、同じ志を持った人たちと情報交換ができ、仕事以外の仲間を作ることができます。
以上をまとめると、年収４００万円以上のサラリーマンであれば、「積立による株式（米国）インデックス投資＋不動産投資」が基本戦略となります。
不動産投資は人生の敗北を防ぐための必要な手段である
【日本経済新聞：「マンション投資の勘所」】
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO66954720T01C20A2PPM000/
昨日の日本経済新聞朝刊に投資用マンションの特集について、マネーのまなびコーナーに大きく取り上げられていました。
日本経済新聞といえば、株式や債券などの金融資産の情報は豊富ですが、不動産のような実物資産への投資を大きく取り上げることはあまりなかったことを記憶しているので、僕自身とても驚きました。
この記事を読んで、僕が改めて感じたことは
「今後の日本において、お金でお金を増やすのはナンセンスだ」ということです。
日本の財政赤字のＧＤＰ比率は先進国の中では最悪の水準であり、１０００兆円を超える債務残高は現在も膨張し続けています。
少子高齢化、人口減少といった構造的な問題を抱える日本において、増税や歳出削減による出口戦略はムリゲーであることは周知の事実です。
なので残された道は、１つしかありません！
それは、「日本をインフレにすること」です。
インフレになると物価は上がり、お金（円）の価値は下がります。
その場合、次のようなことが起こります。
①持っている預貯金の価値が下がる
②給料が上がる
③年金は下がる
④借金（ローン）の価値は下がる
仮に物価が２倍になった場合にどうなるでしょう。
①について、物価が２倍になると、預貯金の額は実質的に半分になってしまいます。
②について、給料は物価に応じて当然上がります。しかし、物価と同じ又はそれ以上の上昇率にはならないため、決して豊かになるわけではありません。
③について、マクロ経済スライド（※）が適用される関係で、相対的に年金支給額が下がります。
https://www.nenkin.go.jp/service/jukyu/kyotsu/kaitei/20150401-02.html
④について、物価が２倍になっても借金（ローン）の額は変わりませんから、実質的な借金は半分になります。
ここで注目してほしいのが、④についてです。
日本政府は、④である「インフレによる借金の帳消し」をいつか必ず実行しなければならないと思います。
当然、帳消しにしなければならない借金が大きければ大きいほど、インフレ率も大きくなります。考えると恐ろしくなります。
そんな中、現時点でタンス預金、預貯金、個人年金保険（定額保険）に依存している人は、非常に危険であることは言うまでもありません。
そこで、僕たちがやらなければならないことは、「お金をモノに変えること」です。
将来的に価値が無くなるお金（円）を持っていても意味ないし、今あるお金（円）からお金（円）を増やしていくことは、ナンセンスなことです。
「モノ」といえば、金、ダイヤ、絵画などがイメージされますが、一番堅実な「モノ」は不動産です。
※過去ブログ
人生の不安を無くし、安定した人生を歩むために必要なのことは、「自身で働いてお金を増やすこと」だけではなく、「お金に働いてもらうこと」です。
特に、不動産投資から安定収入を得る仕組みを今から構築すれば、将来インフレに左右される給料や年金をあてにする必要はないのです。
日本経済新聞もそのことを伝えたかったのではないでしょうか・・・笑
特に、社会的信用のある公務員やサラリーマンについては、金融機関ローンを活用することが可能であるため、「レバレッジ効果」と「インフレによる果実（借金額の目減り）」を享受できる最大のチャンスと考えるべきだと思います。
※過去ブログ
そうだ、サブリース契約はやめよう！
「これから不動産投資を始めることを検討している方」
「すでに不動産投資を始めていて、サブリース契約を締結している方」
サブリース契約は本当に必要性について真剣に考えていますか？
「空室リスクや滞納リスクを解消できるから」と安易に考えているのであれば、それは収益性の観点から非常に損をしていると思われます。
実際、サブリース契約には次のようなデメリットがあります。
①空室や滞納を理由に保証家賃が減額される
②正当な理由がない限り、貸主から解約することができない
③入居者情報が不明である
④売却価格が大幅に下落する
⑤金融機関の融資がつきにくくなる
※詳細は過去記事を参照 ↓ ↓
サブリース契約を巡り、上記①～⑤に関する説明が不十分だったことを理由にオーナーと不動産会社の間でトラブルが頻発しており、結果的にオーナーが多大な不利益を被ることになっているが現状です。
そこで、今回注目してほしいのが、
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、いわゆる「サブリース規制法」が１２月１５日から施行されることです。
また、これを受けて国土交通省が先月１６日、法の規制対象や法律違反になりうる具体的事例を示したガイドラインを発表したことです。
そもそも、サブリース契約とは、オーナーが所有する物件を不動産会社が借り上げて、第三者に転貸する契約です。
不動産会社が物件を借り上げる保証賃料は、一般的な賃料相場の８０～９０％にはなりますが、オーナーにとっては空室リスク、滞納リスクの心配がなくなります。
一見すると、上記リスクがなくなるためにオーナーにとってメリットのある制度と思えます。
ただし、サブリース契約時にメリットのみを強調して、デメリット（上記①～⑤など）についての理解が不十分なケースが多く、トラブルの原因となるのです。
このトラブルを防ぐため、具体的にどういったものが法違反になるのかを示したものが、今回のガイドラインになります。
ポイントは大きく分けて２つあります。
１ 禁止される誇大広告・不当勧誘の明確化されたこと
ガイドラインによれば、「家賃保証」「空室保証」などの広告を行う際、定期的な家賃の見直しやそれにより家賃が減額となる可能性について併せて表示するように定めています。
また、オーナー側のデメリット（上記①～⑤など）となりうる部分を伝えないことは、「不当勧誘」に該当します。
つまり、一方的にメリットだけを伝えることを禁じたということです。
２ 家賃減額リスクなどオーナーに説明すべき内容が明確化されたこと
これまでは、サブリース契約を締結する際に、何をどこまで説明するのかは、明確な基準はありませんでした。
これを契約時の重要事項説明のなかで、家賃の減額や契約期間中に解約となる場合があることをオーナー側にきちんと説明し、書面にも記載する必要があることが定められたのです。
これらの規定に違反し、悪質だと判断された会社については、６か月以下の懲役、５０万円以下の罰金刑のほか、業務停止命令の行政処分などの重い罰則が科せられます。
以上のことから、法規制によってサブリース契約を巡るトラブルは今後、減少すると思われます。
しかし、僕から言わせてもらえば、
そもそも、東京２３区内の駅から徒歩１０分圏内のワンルームマンションであれば、サブリース契約による家賃保証を付けなくても、長期にわたって安定した収入を得ることが可能であることです。
つまり、都心のワンルームマンションであれば、サブリース契約なんか必要ありません！
通常の管理代行契約のほうが長期的な収入は大きくなりますから！
高い手数料が取れ、空室リスクも低い都心物件のサブリース契約は不動産会社にとって貴重な収入源なので、今後もあらゆる手法を使って勧誘をしてくるでしょう。
その際、目先の空室リスクや滞納リスクにとらわれるのではなく、立地や賃貸需要をしっかりと見極めたうえで、信頼できる不動産管理会社と管理代行契約を締結することが望ましいです。
