【初心者サラリーマン向け】不動産投資ローンを組むべきか！？仕組みとメリットを解説
※不動産投資を検討しているサラリーマン
「不動産投資において、良い物件を判断するための知識、経験を得ていくことが重要なのは分かるが、なぜ、融資（借金）までして買う必要があるの？」
このような疑問を抱いている方は、この先を読む価値があります。
本記事の内容
そもそも、不動産投資は融資を受けて行うことが基本です。
特に多額の現金を持ち合わせていないサラリーマンにとっては、融資を受けなければ不動産の購入は困難です。そのため、融資戦略について事前に学ぶ必要があります。
当然、僕（公務員）も融資を受けて不動産投資を行っています。
１．融資戦略を学ぶべき３つの理由
①物件購入のチャンスを逃さない
②効率的に融資先を探す
③融資交渉を有利に進める
この３つは本当に大切ですね。
手当たりしだいに金融機関をあたってもいいのですが、融資をいち早く受けて物件を買わないと、物件が流れてしまいます。そのため、効率的に融資先を探すことが重要になってきます。
２．融資を利用すべき理由
次の３つを覚えておくべきです。
レバレッジの効果が大きい
レバレッジとは少ない資金で大きな投資ができることです。そのため、融資を利用することで資産形成が加速します！
では、具体例に見てみましょう。（かなり大雑把ですので、ご了承ください）
例）自己資金１，０００万円
＜レバレッジを効かせた投資＞
・９，０００万円のローンを組んで、１憶円の賃貸マンションに投資
・表面利回り１０％、実質利回り３％
→ 年間のキャッシュフローは３００万円
＜現金で投資＞
・１，０００万円の賃貸マンションに投資
・表面利回り１０％、実質利回り３％
→ 年間のキャッシュフローは７０万円
※実質利回りは、ローン返済額その他管理諸経費等を考慮したものです。
上記の例では、レバレッジを効かせることで約４倍のキャッシュフローを得られることになります。これがレバレッジの威力です。
インフレヘッジになる
ローンをして不動産を買っていれば、インフレによって実質的な借金の額が目減りしますので、これからインフレになっていく予測の中ではローンを組んで不動産を買うのは非常に賢いやり方だと言われています。
ただし、ローンを借りるときにインフレになっていくと、金利（変動金利の場合）も上がっていってしまうので、固定金利の採用を検討していかなければならないと思います。
事業として信用がついてくる
小さい額でもいいですので、融資という形で銀行と取引することにより、健全な信用を積み重ねていけるのです。こういった信頼ができると融資を受けやすくなるので、資産拡大の取組みに対し、より自由度が高くなっていくのです。
３ 銀行から信用を得る方法
まず融資をしてもらうためには、あなた自身を信用してもらわないといけません。
例えば、あなたが銀行員の融資担当である場合、どんな人に融資をしたいのか考えてみてください。
ちなみに銀行が融資する人のポイントは次の３つです。
安定収入がある
サラリーマンである限り、当然安定した給与収入がないと駄目です。
例えば、以前に上場企業に勤めていたが、独立してまだ一期目のような方には融資はしないでしょう。
安定した給与が信用につながるのです！
預金がある
例えば、「定期預金がある」、「投資信託の付合いがある」、「給与や家賃の振込口座を持っている」ことが信用に繋がります。
取引がある
金額の大小はあまり関係ないです。例えば、自宅をリフォームするために１００万円借りるなどの取引が多い方が信用に繋がりやすいと言われています。
現在、１，０００万円の現金をもっていた場合、１，０００万円の中古マンションを一括で購入するよりも、２００万円～３００万円でも銀行から借りることで関わりをもった方が、その後の大きな融資に繋がっていくことが多いのです。
以上が最低限、押さえておくべきポイントです。
まずは、融資を受けたい銀行の口座開設を始めることです。その口座に預金したり、少額の融資を受けるなど、信頼構築に努めてから本命の融資交渉に取り組めば、有利に進めていけると思います。
なお、金融機関の選定方法については、下記記事を参考にしてください。
また、初心者のサラリーマンの場合、個人で投資物件や融資銀行を探すことは相当キツイと思います。そのため、中立的な専門家に相談したうえで、自分のニーズに合った不動産会社を紹介してもらうことをオススメします。
専門家とのコミュニケーションを重ねていくことで、自分なりのロードマップができてくると思います。
個人的にここがオススメです。是非、利用してみてください。
なお、いきなり不動産会社と面談することに抵抗がある方は、オンラインセミナーで情報収集することを良いでしょう。個人的には日本財託のセミナーがオススメです。
