【実録】不動産投資を検討してるけど、どの物件に投資すればいいの？
「不動産投資を検討しているけど、どの物件に投資すればいいのか迷っている。」
このような悩みを抱えている方。
是非、この先を読んでいただきたいです。
僕は普段、地方公務員として勤務しながら、不動産投資に取り組んでおります。
結論から言うと、不動産投資をやるなら「ワンルームマンション」を選定することが望ましいです。
本記事では僕の経験や学びを踏まえて、ワンルームマンションの魅力について解説していきます。
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本記事の内容
なぜ、ワンルームマンション？
投資する物件には、１棟アパート・マンションや戸建て、ファミリーマンション、ワンルームマンションなどさまざまなタイプがありますが、僕のオススメはワンルームマンションです。
よく不動産投資を始めようとする方からこんな声を聞きます。
「区分の場合、入居者が入らなければ収入がゼロになってしまう。家賃収入も低いため、儲からない」
「１棟なら複数あるすべての部屋から入居者が一度に出ていくことはないので、収入が途切れることはない。だから、１棟のほうがリスクが低い。」・・・・
たしかに、１棟１０部屋のアパートとワンルーム１部屋を比べると、一理あると思います。
しかし、前提条件としてワンルームも同じ１０部屋で考えてみると、話はずいぶん変わってきます。
僕の場合、ワンルームマンションには次の４点において大きな魅力があると考えます。
設備交換、火災などのリスクを分散することができる
１棟アパート・マンションに投資した場合、当然ですが、すべての部屋で築年数やエリアは同じです。室内設備を設置したタイミングも同じですので、交換の時期もだいたい同じくらいにやってきます。
例えば、給湯器の交換費用は１式１０万円程度が目安ですが、１０部屋以上のアパートで同時期に交換がやってくれば、あっという間に１００万円単位の出費がかさんでしまいます。
この点、築年数の異なるワンルームを購入していれば、エアコンや給湯器の交換時期をずらすことができ、設備修理交換費用の発生時期をコントロールすることができます。
さらに、木造のアパートであれば、１部屋から出火すると、あっという間に全室が焼失してしまうリスクがあります。これについても、ワンルームマンションに分散投資していれば、火災が起きたとしても、１部屋だけの被害にとどまります。
特に鉄筋コンクリート造のマンションの場合、室内が全焼するほどの火災があっても、
全戸に影響を及ぼすことはありません。
また、火災の復旧費用についても、火災保険でカバーすることができ、２～３か月後には室内すべてリノベーション工事が行われ、生まれ変わることができるのです。
価格変動のリスクを分散することができる
物件の購入時期をずらすことで、価格変動リスクにも対応することができます。
１棟アパート・マンションのように一度にすべての資金を投入するのではなく、その後いくつかの時期に分けて投資をすることで、購入時期によって異なる物件価格の合計金額を平準化することができるのです。
高いときに買ったとしても、次に安い時期に物件を購入することができれば、平均取得価格を下げられます。
空室、投資エリアのリスクを分散することができる
同じ部屋数ですので、空室が出た際のリスクは同一に思えます。
しかし、実際のところ、空室による入居者の入れ替えが同時期に増えていけばいくほど、１棟アパート・マンションを所有しているほうが高リスクになるのです。
なぜなら、同じエリアの入居希望者を１つの所有物件のなかで奪い合っているからです。
例えば、同じ立地、同じ間取りであっても、比較検討されれば、どうしても１階の部屋は人気が劣ります。そこで、空室期間を短くするために家賃を下げざるをえないのです。
また、近隣に新しいマンションやアパートが建てられたり、建物内で事件、事故、災害が起きたりすると、全部屋に悪影響を及ぼしますので、入居者の募集に苦戦することになってしまいます。
それに対して、ワンルームマンションは次のような利点があります。
①都心でもとくに立地のよい人気の高いエリアをピンポイントで購入することが可能である。たとえば、すべての物件を３階以上の物件にすることも可能である。
②１戸は学生が集まる街、１戸はビジネスマンに人気のエリア、１戸はショッピングに便利な場所など・・・、異なる賃貸需要がある物件を組み合わせることで、リスク分散を図ることができる。
③東京２３区内の駅から徒歩１０分圏内のエリアなど、都心の好立地の物件を手頃な価格（１０００万円～３０００万円）で購入することができる。
特に③に関してさらに言えば、土地つきの１棟丸ごと購入する場合、どんなに安くても６０００万円以上、物件によっては１億円、２億円といったものも少なくありません。
このような物件を借入れをして購入する公務員、サラリーマンにはリスクが大きすぎます。
また、手頃な価格で１棟の不動産投資を実現するには、駅から遠いエリアや都心から離れた地方・郊外エリアを狙うしかありません。
僕のようなサラリーマン投資家は、東京２３区に絞って投資エリアを選定することが望ましいです。
修繕積立金の恩恵を受けることができる
ワンルームマンションを購入する投資家にとってありがたいのが、修繕積立金です。
修繕積立金は、将来実施する大規模工事に備えて、マンションのオーナー全員が毎月積み立てて備えるものです。
この修繕積立金について、ワンルームマンションならではの大きなメリットが２つあります。
①マンションの区分所有者が変わろうとも、これまで積み立てられたお金はマンションの管理組合が所有していますので、そのまま引き継がれること
②マンションを売却したからといって、これまで積み立ててきたお金が戻ってくることはありませんが、ワンルームマンションの購入時に、これまでの積立金の支払いを求められることはないこと
一方、１棟アパート・マンションの場合、１人のオーナーが物件のすべての管理運営を行うため、自分自身で将来の修繕に備えるための資金を準備する必要があります。
新たに１棟アパート・マンションを購入する場合、修繕のために必要な資金はすべて従前のオーナーが持ち去り、何も残っていません。
何かあったときは、すべて新オーナーが負担する必要があるのです。
こんな事例をよく聞きます・・・。
あるオーナーが最近、１棟アパートを購入したときのことです。
事前に確認したつもりだったのですが、実際は屋上の防水工事が不十分で、購入後に雨漏りが発生してしまいました。
修繕費は・・・な、なんと３００万円！！！
当然のことながら、修繕費は自己負担し、防水工事をやり直すことになってしまったのです。このタイミングを見計らって、アパートを売り抜けるオーナーも多くいるみたいです。
このオーナーは幸い、現金を持ち合わせていたので対応することができましたが、自己資金なしのフルローンで購入したような状態であれば、たちまち資金繰りに困ることになったっでしょう。
公務員、サラリーマンがやっとの思いで１棟アパートを購入したあげく、多額の修繕負担でいきなり窮地に陥ることも十分考えられます。
ファミリータイプの区分マンションとの違いは？
これまで１棟アパート・マンションよりも区分所有のマンションの方がリスク軽減・分散を図ることができるという観点から投資対象として望ましいことを話してきました。
なお、区分所有のマンションなら、ファミリータイプの大きな物件もよいのではないかと考える人もいるかもしれません。
しかし、①空室期間と②ランニングコストを踏まえると、ファミリータイプよりワンルームのほうがオススメです。
空室期間を最短にできる
不動産では必ず入居者の退去があります。入居者がいない期間＝空室期間には、家賃が入ってきませんから、この期間をいかに短くできるかが「安定収益」の大きなカギとなります。
ワンルームの場合、入居にあたっての意思決定者は１人です。特に、引っ越しシーズン（１月～３月）では、人気のある部屋はほとんど埋まってしまうので、実際の部屋を見ずに、物件図面だけを確認して部屋を決めることも珍しくないそうです。
一方、ファミリータイプの場合は、意思決定者が複数にわたります。
例えば・・・・
・父親は、職場までのアクセスを気にする
・母親は、間取りはもちろんキッチンの使い勝手のよさや日当たり、近隣環境を気にする
・子どもは学区内であることはもちろん、学校までの距離を気にする
その他にもたくさんあると思いますが、これらのニーズが部屋を決める際の重要なポイントなのです。
また、引っ越しの時期も転勤や進学などを機に行うことが多く、ワンルームと異なり１年のうちでも賃貸需要に波があります。
さらに、入居者が入れ替わる際の内装リフォーム期間中は、いくら部屋に入りたい人がいても入居できず、家賃は発生しません。
ワンルームであれば１週間から１０日程度で終わる内装リフォーム工事も、面積が広いファミリータイプであれば、２週間以上を要する場合があります。
そのため、空室期間を最短にして途切れない家賃収入を得たいのなら、ワンルームを選ぶべきです。
将来のランニングコストが割安である
ランニングコストで大きな金額となるのは、退去時の内装リフォームです。
リフォーム費用は、ほぼ部屋の面積に比例して増加します。
退去時の内装工事項目としては、ルームクリーニング、クロス（壁紙）・カーペット・フローリング・網戸の張り替えやエアコンクリーニングなどが一般的です。
そのコストのほとんどが、壁面や床の面積、設備の台数に比例して上昇します。
１回あたりのコストをワンルームタイプとファミリータイプの部屋で比較すると、ワンルームは１０万円程度、ファミリータイプは２０万円以上となり、長い目で見れば大きな違いが出てきます。
加えて、物件価格も同じ立地であれば、当然、面積に比例しますので、ファミリータイプよりワンルームのほうが割安になります。
都心の好立地にある６０平方メートル程度のファミリータイプのマンションは、築年数が古くても３５００万円以上の価格がついています。
一方で、家賃相場は物件価格に比例していません！
価格が２倍違うからといって、家賃に２倍の差があるわけではないのです。
平均すると、都心のワンルームマンションの手取り利回りは４～６％で、ファミリータイプのマンションは３～４％です！！
以上より、①空室期間、②ランニングコストを踏まえた収益性を考えれば、ファミリータイプよりもワンルームが投資対象として望ましいです！
まとめ
僕のような公務員、サラリーマンの場合、基本的に金融機関のローンを利用しないと不動産投資を始めることはできません。そのような状況で、いきなり１棟アパート・マンション、ファミリータイプのマンションを購入するのはリスクが大きいです。
目先の利益に目をくらますのではなく、長期的、安定的に家賃収入を増やしていくことがリスクマネジメントの観点からも非常に大切であると思います。
