【これから不動産投資を始める方は要注意!】サブリース契約における4つの問題点
「不動産投資を検討している。空室や滞納のリスク対策としてサブリース契約による家賃保証を付けたほうがよいのか?」
このような疑問や悩みを抱えている方は、この先を読んでから判断することをオススメします。
サブリース契約とは、オーナーが所有する不動産を不動産会社が借り上げて、第三者に転貸する契約のことです。
実際、空室時も家賃収入が保証されており、収益の安定性や安心感からサブリースを選択する方もいます。
ちなみに僕は次のように考えています。
・都心のワンルームであれば、サブリースによる家賃保証を付けなくても、長期にわたって安定した収入を得ることができる。
・サブリースによる空室保証をつけなければ、安心できないエリアにはそもそも投資をしない。
これは、不動産投資を行う際、僕の経験と知識を踏まえた方針です!
そこで、今回はサブリース契約に関する4つ問題点について解説したいと思います。
①保証家賃の減額と契約の解除
『30年間一括借り上げ』とする謳い文句がよくありますね・・。
一方で、契約書には保証家賃の見直しや契約解除について、しっかりと記載されています。
が・・、多くの人はここを見落としてしまいます。
そのため、築年数の経過や外部環境の変化によって空室が常態化すれば、家賃を引き下げられることは十分にあり得ます。
だったら「解約をすればいいじゃん!」と考えると思いますが、今度は借地借家法という法律の壁が立ちはだかります。
通常、オーナーは入居者と賃貸借契約を解約しようとしても、正当な理由がない限りできません。
借地借家法では、貸主に比べ立場も弱く、経済的にも不利とされている入居者の権利が強く守られているのです。
サブリース契約を結ぶ不動産会社は、オーナーにとっては入居者です。
つまり、極めて例外的な状況を除けば、オーナー側から一方的にサブリースの契約更新を拒絶したり、中途解約することはできないのです。
また、不動産会社側からは解約しやすいのに、オーナー側からは高額な違約金が必要で、解約しにくい契約になる事例が多数です。
②入居者情報が不明
オーナーは不動産会社に物件を貸すために、どのような入居者が住んでいるかは分かりません。その結果、入居者情報がないことを理由にトラブルに発展するケースもあるのです。
代表的な例としては、管理会社の倒産です!
サブリース契約は30年保証など、長期の保証を謳っていることが多いのですが、管理会社自体が倒産してしまっては、保証も何もありません。
しかも、管理会社が倒産してしまうと、入居者の情報がオーナーの手元にない分、通常の賃貸借契約以上に家賃の回収や管理変更手続きも難しくなります。
不動産会社に借り上げてもらっている分、空室かどうかも分からないため、物件の本当のポテンシャルを把握することができなくなります。
特に地方や郊外にあるようなアパートの場合、いざサブリース契約を解除したら、空室だらけだったということも十分考えられます。
家賃送金が遅れたり、担当者との連絡が滞ることは、管理会社の経営がうまくいっていないことを表す危険信号の1つだと思います。
③売却価格の下落
サブリースが付いていると、本来の相場より低い価格でしか売れない可能性が高まります。
収益物件の価格は、基本的には収益(家賃収入)から算出する収益還元価格を元にして決まります。
サブリース契約の場合、空室や滞納リスクを心配する必要がない分、オーナーが受け取る保証賃料は、相場家賃のおよそ80%~90%程度に抑えられています。
そのために、通常の管理代行契約で結んでいる物件に比べて、算出される売却価格も低くなるのです。
場合によっては数百万円単位で、価格が低く算出されてしまうこともあります。
それでは、売却時にサブリース契約を解除すればよいと思うでしょうが、前述のとおり解約は簡単にはできません。
集金代行契約に比べて、高い手数料が取れ、空室リスクも低い都心物件のサブリース契約は不動産会社にとって貴重な収入源です。
都心であれば将来的にも相場家賃と保証家賃が逆ザヤになる可能性は低く、空室時の補填を加味しても、不動産会社にとっては利ザヤが大きいため、手放したくないのです。
④金融機関の融資が付かない
サブリース付きの物件には、金融機関の融資が出にくいのです。これは、物件の売却を困難にします。
金融機関は融資審査の段階で、現在の入居者の属性を確認しますが、サブリース契約の場合、転貸先の入居者の情報は分かりません。
情報を開示しない会社も多く、チェックができない以上、金融機関としては融資を絞らざるをえません。
以上!
サブリースは、強固な契約です。
サブリース契約前の説明を義務付ける法案が6月に成立しましたが、契約条件を説明するだけで、今回の問題点まで説明を求めるものではありません。
どうしてもサブリースを検討しなければならない場合には、その問題点までしっかり把握してから、総合的に判断することをオススメします。
なお、「サブリースではなく集金代行契約を検討しよう!」と思った方は、㈱日本財託に相談することをオススメします。管理実績に関しては全国トップクラスです。
定期的にオンラインセミナーも開催しているので、情報収集の一環として是非、参加してみてください。