【不動産投資】絶対に参加してはいけないセミナー5選!

不動産投資を検討しているため、たくさんのセミナーに参加して情報収集しよう!

 

 

このように考えている人は要注意です。

不動産投資について学ぶために参加した結果、勉強不足・情報不足が原因で、かえって業者のカモになってしまうという悲惨な結末を迎えることになるからです。

まさに本末転倒です。

 

実際、僕も同じような経験をしました。

セミナーの罠にかかってしまい、収益性の悪い物件を購入してしまったのです・・・。

「もっと勉強しておけば・・・・」と毎日のように後悔していました。

 

そこで今回は、これから不動産投資を始める人が、僕と同じような経験をしないように、絶対に参加してはいけないセミナー5選について解説したいと思います。

 

この記事を読んでいただければ、どうでもいいセミナーに参加して時間を無駄にすることはなくなります。

また、仮に業者から強引な営業を受けたとしても、冷静に判断することができるようになります。

 1 絶対に参加してはいけないセミナー5選

そもそも、セミナーが開催される目的は、不動産投資の初心者で高属性(年収500万円以上等)な人をいかに効率的に集客するかの一言につきます。

 

なので、年収が低かったり、多額の借金を抱えている人などは最初から相手にされません。

属性が低いと金融機関のローンを組むことができないため、セミナーの参加者に物件を売ることができないからです。

 

では、具体的にどうような方法でセミナーの集客が行われたり、営業が行われるのかについて、次の5つをご紹介します。

①ギフト券(数千円~数万円)の進呈

 お金が貰えるのであれば、とりあえず参加しよう、と思うのではないでしょうか。

しかし、これには罠があります。

 

なぜ、数万円のギフト券を餌にしてまでも集客したいのかというと・・・

現在、不動産投資系の広告単価が異常に上がっているからです。

 

1人あたりの資料請求コストやセミナー参加者の獲得コストは、だいたい10万円以上かかるのではないかと言われています。

とはいっても、セミナー主催者の多くは、自社で仕入れた物件を転売して稼ぐスキームですから、1物件売れるだけで、広告費の全てを回収できてしまうのです。

 

そのため、多くの業者は数万円のギフト券をばら撒いてでも、顧客情報を欲しがるのです。

もし、セミナーで紹介される物件があったとしたら、相場から1~2割は高いと思いますし、そもそも、そのような物件はきちんと情報収集すれば適正な相場を自ら判断することができます。

 

ギフト券に釣られてセミナーに行ってしまうと、高値掴みをさせられてしまうので注意をしましょう。

②二重契約を勧める

頭金を用意することができない人は要注意です!

 

いまだに、二重契約を平然と勧めるセミナーが多くて、本当にびっくりしています。

 

具体的な商談になると、「銀行にはこちらの契約金額の高い契約書を提出してください」と言われたりします。

そして、実際の契約では銀行よりも低い金額の契約をして、その差額分の担保評価が上がるので、より多くの融資を引っ張ってこれるといったカラクリです。

 

つまり、銀行に嘘をついて融資を引っ張っているわけですから、明らかに違法行為であり、もしバレたら銀行に一括返済を求められることになります。

 

ちなみに高額の仲介手数料を得ている悪徳ブローカーは、まさにこの手口で信用力のあるサラリーマンをカモにしています。ホントにくそ野郎どもです・・・。

 

二重契約を勧められたら、速攻逃げましょう!

③家賃保証

セミナーの主催者が売主で、さらに家賃保証付きの場合は、その物件は買うべきではありません。

なぜなら、販売物件の利回りをよく見せるために、家賃保証の額が通常より高く設定されていることが多いからです。

また、家賃保証額は必ず2年ごとの見直しが入る契約になりますから、あとで保証がされなくなるリスクが非常に大きいのです。

 

家賃保証を売りにしている業者には注意をしましょう。

④買取保証

セミナーで「自社の物件を購入してくれたら、5年ないし10年後に買取保証を付けますよ」と営業する業者もいますので、注意が必要です。

 

なぜなら、不動産業界は入れ替わりが激しく、いくら買取保証が付いていても、その業者が5年~10年後に存在していない可能性があるからです。

 

なので、買取保証が付いている場合は、その物件を売らんがための戦術であって、買取保証を付けるくらいの自信のある物件なんだと見せかけるために保証を付けていると考えたほうがいいと思います。

普通なら買取保証までを付ける優良物件をたまたまセミナーに参加した人に売るわけがありません。

 

参加者特典の戦術に騙されないようにしましょう。

⑤節税を強調する

はっきり言いますと、節税を強調するセミナーはマジでクソです。

なぜなら、こういったセミナーで紹介される物件は、ローン完済後の定年後からキャッシュフローを生み出すクソ物件しか紹介されないからです。

また、セミナー内で紹介する物件の収益性の悪さを目立たないようにさせている可能性もあります。

 

例えば、家賃とローン(各種経費も含む)で差し引き毎月1万円の負担で、生命保険(死亡保障)、個人年金(老後の私設年金)をカバーすることができる、という営業手法があります。

僕は当時、営業マンから「不動産投資は、生命保険と個人年金よりも利回りが圧倒的に高いため、1万円の負担は格安の保険料である」ことを叩き込まれました。

さらに、赤字部分は経費にすることができ、節税に繋がるため、不動産投資をやらない理由はないことを強調されました。

 

そのため、もともと生命保険と個人年金に加入していた僕は、すぐに解約して不動産投資を始めたほうが合理的ではないか、と考えていました。

 

しかし、後になってこれが物件を買わせるための罠であることに気付きました。

 

そもそも不動産投資は、買ったその瞬間からキャッシュフローが生まれる投資法です。

節税のための赤字経営は、不動産投資ではありません!

 

他の金融商品との優位性だけで判断しないように注意しましょう。

2 実績のある業者を見抜く1つのポイント

そればズバリ・・・

宅建業の免許番号を見ることです。

 

宅建業の免許は5年ごとに更新されることになっていて、免許番号の頭についているカッコの中の数字で、その更新回数が分かるようになっているのです。

 

例えば、こんな感じです。

 

免許証番号  〇〇県知事  (1)第〇〇〇〇号

 

 (1)と書いてあったら、創業5年以内の若い会社ということが分かります。

 

(1)だからといって、信用できないと判断するのは早計ですが、不動産業界は特に倒産など出入りが激しい業界ですので、社歴の長い会社ほど実績が豊富で、社会的信用力が高いものと判断してもよいでしょう。

 

なお、僕が一番信頼している業者である株式会社日本財託は、管理サービスでは「宅地建物取引業 東京都知事(5)第78866号」となっております。

 

(5)なので、30年ほどの経験と実績があることになります。

これだけではなく、セミなーの内容も充実していて、多くの学びや気づきを得られます。

少なくとも、僕が問題視している上記5選のパターンには該当していません。

 

コロナ禍で外出は厳しいかもしれませんが、不動産投資を検討されている人は、一度参加してみることをオススメします。

 

 

 

以上となります。

 

不動産投資セミナーに参加する際は、上記5選のいずれにもに該当しないことを予め確認しましょう。

また、セミナーでは触れなかったけど、商談の中で上記5選のいずれかを理由に営業マンからクロージングされたら、すぐに逃げましょう。