人口減少により加速する不動産価値の二極化
こんばんは、大スケです！
聖なる夜はピザと日本酒を堪能しながらブログを書いてます・・・はい。
厚生労働省が昨日発表した2019年の人口動態統計の年間推計で、日本人の国内出生数は８６万４千人となり、１８９９年の統計開始以来初めて９０万人を下回る結果となりました。
出生数が死亡数を下回る人口の「自然減」も５１万２千人と初めて５０万人を超え、政府の対策にもかかわらず少子化・人口減は急ピッチで加速している状況です。
少子化に関する問題は、これまでも様々な面で議論されてきましたが、不動産の需要についても問題視されています。
人口が減れば、それだけ住宅に関する需要も減ります。
賃貸需要も購買需要も減少するのであれば、不動産の資産価値は下落すると懸念される声が多いのです。
たしかに、全体としてのトレンドはそうかもしれません。
しかし！！
実際のところ、すべての不動産が人口減少の影響を受けるわけではなく、都心の不動産、とりわけワンルームへの需要に大きな変化はないと考えられます。
そこで、今回は人口減少と不動産の資産価値について考えてみようと思います。
一般的には、人口が減り賃貸需要が減少すれば、不動産の価値は下落していきます。
ただ、裏を返せば人口が増えているエリアであれば、そのエリアの資産価値は維持しやすいことになります。
現在の日本では、不動産需要の二極化が進んでいます。
少子化が進む現在の日本で、人口が増加しているのは７都県。
そのうち、人口が圧倒的に増えている場所が東京です。
つまり、東京とそれ以外の地方では、不動産の資産価値にも大きな差が生まれています。
例えば・・・
①１９８０年代から９０年代のスキーブームで栄え、売れに売れた越後湯沢のリゾートマンションは現在、数十万円で売りに出されていますが、買い手はなかなか見つからない状況
②埼玉県深谷市にあった廃校の体育館と敷地は、「マイナス７９５万円」で落札されたこと
このように、お金を払って引き取ってもらうケースもあるほど、地方における需要の減退が目立つようになってきたのです。
その他にも、不況にともなう工場の閉鎖や大学キャンパスの都心回帰によって、周辺人口が減って賃貸需要が減少し、不動産の資産価値を下げるといったことも起きています。
これらの現状を踏まえて、不動産投資を考えるのであれば、やはり、人が集まり続けている東京で行うことが一番です。
東京の世帯数と人口は増加しており、その内訳をみてみると、特に単身世帯が顕著に増加しています。
東京都制作企画局によると、１９９５年には４９５万世帯だったものが、２０１５年には６６９万世帯に増加しているなか、最も世帯数を伸ばしているのは単身世帯で、同じ２０年間で、１８９万世帯から３１６万世帯まで増えているのです。
さらに、総務省統計局の住民基本台帳報告では、２０１８年の都道府県別転入超過数において、東京は７９，８８４人増加し、うち単身世帯にあたる１５歳～２４歳までの人口は、６９，６５３人でした。
若者が東京に集まる要因として、子どもにかける教育費の増加と大学の進学率が考えられます。
総務省のデータによると、１８歳までの子供の総数は減少していますが、子供一人当たりにかける年間の教育費は増加しています。
１９７１年と２０１５年の、一人当たりの教育費は約１６倍にもなっています。
教育費が増えているということは、大学の進学率も上がることになります。
２０１８年には大学・短期大学への進学率は約５８％。
大学教育を受けてきた学生が望む仕事が集中しているエリアは地方ではなく、東京なのです！
こうして集まってきた若者は居住先として、２３区内のワンルームマンションを選びます。
このように、出生率が下がり、人口が減少しているからと言って、全国一律に不動産の需要が減少しているわけではありません。
人口が集中している東京では、不動産の資産価値は下がりにくいですし、さらに、進学や就職で大幅に増えている東京の単身層を考えると、ワンルームの需要は底堅いといえるでしょう。
そのうえ、再開発も東京のいたるところで行われています。
①来年開業予定の山手線新駅「高輪ゲートウェイ」
②就業者数２万人を想定している「虎ノ門・麻布台プロジェクト」
③２０２７年開業予定の日本一のビルが誕生する「東京駅前常盤橋プロジェクト」
④グーグルなど、名だたる企業が移転予定の渋谷再開発事業
など、大型再開発が目白押しです。
人口が減少していくから不動産投資が難しいと決めつけることは早計です。
減少していく中でも、エリアを人のあつまる東京に絞って投資をすれば、安定して家賃収入を得ていくことは可能です。
物件選びも重要ですが、そもそもの立地選びを間違えてしまうと、家賃収入もおぼつかなくなります。
出生数が９０万人を割り込んだいま、立地選びの重要性がより増しているといえるのではないでしょうか。
