自己資金10万円!株式投資と不動産投資のどちらをやるべきか?

 

これから投資を始めて、資産形成を図りたいけど、多くの自己資金を出すことに抵抗がある・・・。

 

自己資金10万円からでも、安定した資産を築くことができるのか・・・。

 

 

当時、僕はずっとこのようなことを考えていました。

 

僕のイメージとして、投資といえば「株式投資」、「不動産投資」の2つでした。

 

なので、まずはどっちの投資をやれば、効果的に資産運用ができるのかについて勉強することから始めました。

 

何十冊もの書籍を読んだり、セミナーに参加したり、数十万円を払ってスクールにも通いました。

 

そこから、僕は多くの学びを得て強く感じたことは・・・

 

サラリーマンが投資で安定資産を形成するなら、不動産投資!ということです。

 

今回はその理由について簡単にシェアしたいと思います。(これは机上の理論ではなく、僕の経験した事実です)

 

なお、次の条件に該当する方は、この記事を読んでほしいです。

 

・年収400万円以上のサラリーマンである

・自己資金10万円くらいから投資を始めたい

・年間20万円~50万円の利益(キャッシュフロー)を安定的に得たい

 

株式投資と不動産投資の違いについて

まずは、株式投資と不動産投資の違いについて、最低限のポイントを把握しておくべきです。

ポイントは、①収益性②安定性流動性④維持・管理コスト⑤税制面などでの優遇措置の5つです。

 

詳細は過去記事にまとめてあります。是非、参考にしてください。

※過去記事

koumuin-sisanka.hatenablog.jp

  

不動産投資をやるべき理由

まず、大前提として投資で必要なリソースは、①運用能力②運用資金の2つです。

 

①運用能力の習得については、冒頭でも話したとおり書籍、セミナー、スクールなどで学ぶこと、それらから得た知識を現場で実践することに尽きます。

 

多くの場合、「実践から学ぶことのほうが圧倒的に多いため、まずは始めてみよう!」と言われます。

確かに、実践から学ぶことは多く、実践しないと分からないことはたくさんありました。

 

しかし、何の知識、判断基準を持たないまま、投資を始めてしまうと痛い目を見ます。

冷静にリスクを把握し、コントロールできるようになるためには、まずは最低限の運用能力が必要だからです。

 

また、②運用資金が少なければ(10万円以下)、大きな損失を避けることができますが、年間20万円以上の利益(キャッシュフロー)を得ることを目的としているのであれば、それなりの運用資金を投資するというリスクが必要となります。

 

株式投資なら最低100万円は必要です。

100万円でも年間20万円の利益を安定的に得ることは非常に困難だと思います。

 

なお、少額でも信用取引レバレッジをかけることができますが、これはハイリスクな手法であり、投資初心者が手を出すべきではありません。

よく「自己資金10万円で億万長者になるための株式投資」にみないな情報商材が流行っていますが、これは信用取引でハイリスクを負うことをスタンスとしており、プロ投資家ではないサラリーマンが行うべきではありません。

 

 

これから投資を始めるサラリーマンのみなさんに聞きたいです。

あなたは自己資金100万円をいきなり投資することができますか?

 

僕には無理でした。(そもそも、当時は貯金が60万円しかなかったので・・・。)

 

そのため、当時の僕は「株式投資」という選択肢を外しました。

 

 

一方で、不動産投資はどうか。

 

結論からいうと、年収400万円以上のサラリーマンであれば、自己資金10万円で年間20万円以上の利益(キャッシュフロー)を得ることは可能です。

 

過去ブログでも何回も話していますが、投資対象とするべきエリア・物件は「都心・中古・ワンルームマンション」を中心とした不動産です。

 

僕は現在、都内に4戸の中古ワンルームマンションを保有しており、安定した家賃収入を得られています。

 

不動産投資の場合、株式投資とは異なり、銀行からの借入を使って投資をするのが一般的です。

しかし、借入を使った不動産投資は、誰でもできるわけではありません。

当然、借入には銀行の審査があり、審査をクリアするためには最低でも年収400万円以上の安定した収入が必要なのです。

 

僕の場合、当時(5年前)は年収500万円であったため、銀行の審査はすんなり通りました。

安定収入を得ているサラリーマンは、銀行による信用力が本当に高いです!

 

僕の年間のキャッシュフローについて、現在保有しているワンルームマンションの1つ(北綾瀬)を例に挙げてみます。(数字はざっくりっです)

 

現状の賃貸利回りは、コストを差し引いて4%程度あります。

借入金利は1.5%程度なので、年間2.5%程度の利回り差からの収益が得られる構造です。

 

物件価格は2000万円であったため、自己資金10万円と銀行からの借入1990万円で購入しました。

 

なので、年間50万円程度(2000万円×2.5%)のキャッシュフローを得ることができています。

 

自己資金10万円で、年間50万円のキャッシュフローです。500%の利回りです。

普通の株式投資で年間500%の利回りを継続するのはまず不可能でしょう。

 

お金を借りる力を使って、レバレッジ投資を行うことができるのは、年収400万円以上のサラリーマンの特権なのです。

 

なお、借入による不動産投資を実践する場合のリスクは、賃貸利回りの低下空室リスク借入金利の上昇建物の劣化天災リスクなどがありますが、「都心・中古・ワンルームマンション」であれば、リスクを最小限に抑えることができます。特別な知識、スキルも要しません。

 

 

 

 

以上、株式投資よりも不動産投資をやるべき僕の考えです。

 

不動産投資を始めてみたいと思った方は、まずは最低限の知識(特にリスク管理)を学んだうえで、検討してほしいです。

 

僕の経験上、日本財託のセミナーは体系的に学べるので、かなりオススメです。

 

 

【必読!!】藤巻武史の資産運用大全

「資産運用について学びたいけど、何から始めたらいいか分からない」

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このような悩みを抱えている人は、是非この本を一読してほしいです。

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本書は「来るべきXデー(ハイパーインフレ)を乗り切る際に極めて有効な金融商品の具体的な活用法」について説明した内容です。

 

今年の1月27日に発売された本です。

 

著者である藤巻武史さんは、「伝説のディーラー」と称されるほどの世界が認める実力者であり、長年にわたり金融市場の最前線で培った知識・経験に基づく考え方は非常にリアリティーがあり、学びの宝庫です。

 

「実務経験が豊富」であるからこそ、机上の理論だけを述べている経済評論家よりは「価値のある情報」を発信されていると僕は確信しています。

 

そこで、今回は本書の内容について紹介したいと思います。

が!!情報量がかなり多いため、僕個人が印象に残ったこと、面白いと感じたことをピックアップして、私見を入れながら紹介したいと思います。

1 なぜ、今ハイパーインフレが懸念されるのか

日本の財政赤字は世界最大級の規模で膨れ上がっており、もはや通常の運営では財政健全化を図ることは不可能な状態です。

 

さらに、今回のコロナ禍の影響で、世界各国が大規模な財政支出を発動し、大量の資金が市場に流れ込んでいます。

これを「財政ファイナンス」と呼んでおり、ハイパーインフレの引き金になることが過去の歴史で証明されています。

そのため、財政ファイナンスは原則禁止されていることが世界の常識なのであり、日本でも財政法第5条で禁止されています。

 

財政ファイナンスは、国の通貨供給量を増加させるため、必然的に法定通貨の価値が下落していきます。

 

金融知識のある一部の投資家は、リスク回避策として資金を手放し、資産(株、不動産など)を購入する方向に動くことできますが、ほとんどの人は自分の資金をタンスや預金口座に置いたままであり、資金の価値が下落していることをきちんと理解していないのではないでしょうか。

 

一般的にインフレ、デフレと聞くと「需要と供給のバランスの問題」とイメージする人が多いでしょう。

なので、ハイパーインフレはそのバランスが崩壊(供給破壊)したことで起こるものだと考えるのではないでしょうか。(僕もずっとその考えでした)

 

しかし、藤巻さんは、ハイパーインフレの発生原因を「日銀の債務超過による貨幣(円)の信用失墜」と述べています。

 

財政ファイナンスは、政府が発行する国債を日銀が購入して紙幣(円)を発行する仕組みなので、日銀が紙幣(円)を発行し続ければ、政府が財政破綻することないのです。

 

そこで、注目すべきなのが「日銀のバランスシート」です。

 

日銀のバランスシートの規模は、ここ20年余りで7倍以上になっています。その額はなんと665兆円!(2020年7月末現在)

 

この数字を見て「それが?」と思う人は多いでしょうが、藤巻さんはこの数字を「異常であり、国難」と強調されています。(詳しくは本書を読んでください)

 

要は、紙幣(円)の法定通貨としての価値は、日銀の財務の健全性に依っているのです。

 

なので、当然、日銀が債務超過に陥れば、世界中から円は信用されなくなり、通常の貿易、為替取引はできなくなるでしょう。

その結果、円は暴落し、ハイパーインフレ(Xデー)を招くのです。

 

日銀のバランスシートの規模が大きくなればなるほど、債務超過のリスクは大きくなり、ハイパーインフレのリスクも大きくなるという事実を知らなければならないのです。

 

藤巻さんは「もう日銀に出口戦略はない。唯一の解決策は日銀を廃し、新しい中央銀行を創設することである」と強調されています。

え?なぜ?・・・詳しい理由は本書を読んでください。非常に面白い内容です。

 

2 Xデーを乗り切るための資産運用

本書では、①債券先物、②為替先物、③株価指数先物、④債券先物オプション、⑤日経平均オプション、⑥為替オプションの6つの金融商品の活用法について紹介されています。

 

その中で僕が一番興味を持った商品は、④債券先物オプションです。

 

簡単に言うと、この商品は債券価格が下がる(金利が上昇する)ときに利益を得られる仕組みです。

現在、長期金利がほぼ0%であり、これ以上下がることは考えにくいので、Xデーの到来(金利の急騰)を踏まえると、上手くいけば数千万円単位の利益が得られる可能性があるのです。

ま、そんな簡単にいくわけないですが、宝くじや馬券より確率は高いと思います。

 

何より損失は商品の購入費3万円分だけであり、リスクが非常に低いため、投資初心者でも気軽にチャレンジすることができる商品だと思います。

 

気になる人、学びたい人は是非、本書を読んでください。

 

 

3 暗号資産の魅力・役割

これまでは個人投資家の短期売買で価格が形成されてきた暗号資産ですが、最近は避難通貨としての役割が大きくなっていると言われています。

 

コロナ禍による財政出動で、世界中にばらまかれた資金がリスク資産(金、株、不動産)に流れており、これらの資産価格が上昇しています。

 

それに関連して発行上限のある暗号資産(ビットコイン)もリスク資産(金、株、不動産)と同じ観点から魅力が高まっています。

 

実際、アメリカの電気自動車メーカーテスラが今年1月にビットコインを15億ドル購入したことが明らかになりました。

テスラ社は、今後車の購入代金をビットコインで受け取ることも可能にすると表明しています。


また、バンク・オブ・ニューヨーク・メロン(BNYメロン)は、暗号資産の資産管理サービスを立ち上げると発表しました。

 

このように年金や保険会社のような機関投資家にも、暗号資産を資産のポートフォリオに組み入れる需要が高まっているのです。


ビットコインを始めとする暗号資産は、どれも値動きが激しく、投機の対象と考える人が多いと思います。

しかし、アメリカドルや日本円といった法定通貨の信用が財政支出の拡大によって下がっていけば、避難通貨として暗号資産の存在価値が高まっていくことになるでしょう。

 

このような意味から、現時点で避難通貨として買ってもいいのかな、と僕は思いました。

 

4 不動産投資の役割

これは僕の補足意見です。

本書は金融商品にしか触れていませんが、Xデー(ハイパーインフレ)から自分の資産を守る対策として、不動産投資は効果的だと思います。

 

これまでのブログで何回も話していますが、不動産投資はインフレヘッジとしてのメリットがあります。実際、避難先として多くの資金が不動産市場に流れています。

 

なお、株や暗号資産より流動性が低いという弱点もありますが、不動産投資は長期保有による安定したキャッシュフローを得ることが基本なので、投資するエリア、物件の選定を誤らなければ、非常に魅力的な資産となります。

 

特に金融機関から融資を受けてレバレッジを効かせる投資が可能なサラリーマンは、是非、自身のポートフォリオに組み入れることを検討してはいかがでしょうか。

 

「敷金」の落とし穴!知っておかないと大損!

入居者:「敷金を高額なリフォーム費用に充てられたため、退去時に返還されなかった」

 

 大家:「敷金を巡るトラブルが原因で、すぐに原状回復工事に着手することができなかった。その間、次の入居者が決まらなかったため、家賃収入が途絶えた」

 

 

このような敷金を巡るトラブルは非常に多く、賃貸住宅の入居者だけではなく、不動産投資家である大家の経済的側面に大きな影響を及ぼすのです。

実際、僕も過去に同じ経験があります。

 

 

敷金の精算は長年、ブラックボックスに包まれていました。

そのため、敷金は悪徳不動産業者による都合のいい解釈により、彼らの儲けのネタとして利用されてきたのです。

 

その結果、善良な入居者や大家が不利益を被ってしまうケースが非常に多かったのです。

 

そこで、今回は敷金の取扱いにおける重要なポイントについて解説したいと思います。

 

この記事を読んでいただければ、入居者にとっては敷金の精算時に悪徳不動産業者のカモにされることはなくななり、大家にとっては敷金を巡る揉め事をなくして家賃収入の損失を最小限にすることができます。

①敷金で儲けを企む悪徳不動産業者について

あなたはアパートを退去するとき、不動産業者から高額なリフォーム代金を請求されたことありますか?

僕の場合、家賃3か月分の代金を請求されそうになったことがあります。

 

その時は①仕事柄、法律関係の業務に携わっていたこと、②不動産投資に取り組んでいたため、それなりに勉強をしていたことが奏功し、請求金額がぼったくり価格であるとすぐに分かりました。

 

例えば、クロスの張替えなどは、1㎡あたり1000円程度もあれば張り替えられて

しまいますが、僕の場合は1㎡あたり3000円も請求されそうになったのです。

 

しかも、原状回復工事は不動産業者指定の施工業者で対応しなければならないことになっていました。

僕のお金で原状回復工事をするのに、施工業者を管理業者に指定されるのです・・・。

 

さすがに見積価格が高すぎるので、僕は過剰請求であることを訴えたうえで、クロスの張替えであれば、知人で安くやってくれる業者に頼むことを伝えました。

 

しかし、不動産業者は「契約書に指定の業者で行う」と書いてあるとの一点張りで、何度交渉しても平行線のままでした。

当然、敷金は向こう側に手にありますから、こちらが根負けして納得するのを待つのが、彼らの常套手段だったのでしょう。

 

そこで、僕は法的措置によって解決することを不動産業者に提案しました。

 

すると!!!

その不動産業者は、あっさりと見積価格を半分にしてきました・・笑

 

あの見積価格はいったい何だったのでしょう。

 

また、このような訳の分からない請求は、入居者に限ったことではありません。退去の際に大家にも必要以上のリフォーム工事を提案してくる業者もいます。

 

例えば、

・IHクッキングヒーターにしないと、次の入居者を決められないので、キッチンごと入れ替えちゃいましょう。

・3点式ユニットバスではこの先の入居付は厳しいので、この機会にトイレとバスをセパレートにする工事をしましょう。

 

このように原状回復工事に便乗して、家賃の1年以上もかかる高額なリフォームを提案してくることもあります。

 

もちろん、近隣の賃貸住宅を踏まえて室内をグレードアップすれば入居者が付きやすくなることもあると思います。

しかし、大抵の不動産業者は、大家の採算まで考えてリフォームを提案してくることはほとんどないので、少しでも違和感を感じたら、言われるがままに進めるのはやめて、一旦通常とおりのリフォームだけに留めておくのが賢明です。

 

とはいっても・・・

不動産業者の言うことを聞かないと、次の入居者を真面目に決めてくれないのではないか、と心配してしまいますよね。

 

だけど、近隣の家賃相場を見て、現在の設備と家賃とのバランスが取れているのであれば、過度なグレードアップをしなくても、優秀な管理業者であれば、迅速に入居者を決めることはできるのです。

ちなみに、管理業務の実績が豊富で、僕が一番信頼している日本財託の入居者募集は目から鱗です。

 

②敷金の取り扱いについて

そもそも敷金とは、契約期間中に家賃の滞納があった場合や部屋を損傷させたときの修理代の担保として先に預けておく金銭です。

 

今までこの取り扱いが法的に非常に曖昧だったおかげで、上記のように高額なリフォーム代を請求されたり、敷金が返還されないといったトラブルが多発していました。

 

そこで、2020年4月の民法改正で、敷金は家賃未払い等の担保であることが、明文化されることになったのです。これは重要です。

※過去記事

koumuin-sisanka.hatenablog.jp

例えば、壁のクロスも経年劣化による黄ばみ程度なら、退去時に敷金は全額返還しなければなりません。

当然、不動産業者はその敷金を使ってリフォームで儲けてやろうということはあってはならないのです。

なので、最近は敷金ゼロで募集をするところが増えてきたように感じます。

 

なお、敷金でリフォーム工事をすることはできませんが、その原状回復工事を全くしなくていいかというとそうではありません。

一般常識として、入居者は退去時にクリーニングをして部屋を返す必要があります。

 

詳細ついては、国土交通省原状回復に関するガイドラインがあり、①経年劣化で補修する部分は大家の負担、②入居者の故意過失で破損した部分については、その一部が入居者の負担となる旨が書かれております。

ガイドラインの詳細

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

 

それを踏まえて、賃貸借契約の契約条件の中に退去時のクリーニング代や内装補修の取り決めをするケースが増えています。

 

これについては、改正民法で禁止されているわけではありませんので、入居者に不利なものでなければ契約自体は有効です。

 

なので、新規契約の際は、国土交通省ガイドラインをベースにした特約に加えて、クロスの張替えの単価などもあらかじめ決めておくことで、修繕の見積価格を巡るトラブルを防止することができるでしょう。

 

 

 

以上です。

 

☆☆まとめ☆☆

入居者と大家は、改正民法(敷金)の趣旨を踏まえて国土交通省ガイドラインをベースに管理業務をしてくれる不動産業者を「信頼できる業者」の指標にしていくことが大切です。

悪徳不動産業者にカモにされて経済的損失を被らないようにしましょう。

【不動産投資】絶対に参加してはいけないセミナー5選!

不動産投資を検討しているため、たくさんのセミナーに参加して情報収集しよう!

 

 

このように考えている人は要注意です。

不動産投資について学ぶために参加した結果、勉強不足・情報不足が原因で、かえって業者のカモになってしまうという悲惨な結末を迎えることになるからです。

まさに本末転倒です。

 

実際、僕も同じような経験をしました。

セミナーの罠にかかってしまい、収益性の悪い物件を購入してしまったのです・・・。

「もっと勉強しておけば・・・・」と毎日のように後悔していました。

 

そこで今回は、これから不動産投資を始める人が、僕と同じような経験をしないように、絶対に参加してはいけないセミナー5選について解説したいと思います。

 

この記事を読んでいただければ、どうでもいいセミナーに参加して時間を無駄にすることはなくなります。

また、仮に業者から強引な営業を受けたとしても、冷静に判断することができるようになります。

 1 絶対に参加してはいけないセミナー5選

そもそも、セミナーが開催される目的は、不動産投資の初心者で高属性(年収500万円以上等)な人をいかに効率的に集客するかの一言につきます。

 

なので、年収が低かったり、多額の借金を抱えている人などは最初から相手にされません。

属性が低いと金融機関のローンを組むことができないため、セミナーの参加者に物件を売ることができないからです。

 

では、具体的にどうような方法でセミナーの集客が行われたり、営業が行われるのかについて、次の5つをご紹介します。

①ギフト券(数千円~数万円)の進呈

 お金が貰えるのであれば、とりあえず参加しよう、と思うのではないでしょうか。

しかし、これには罠があります。

 

なぜ、数万円のギフト券を餌にしてまでも集客したいのかというと・・・

現在、不動産投資系の広告単価が異常に上がっているからです。

 

1人あたりの資料請求コストやセミナー参加者の獲得コストは、だいたい10万円以上かかるのではないかと言われています。

とはいっても、セミナー主催者の多くは、自社で仕入れた物件を転売して稼ぐスキームですから、1物件売れるだけで、広告費の全てを回収できてしまうのです。

 

そのため、多くの業者は数万円のギフト券をばら撒いてでも、顧客情報を欲しがるのです。

もし、セミナーで紹介される物件があったとしたら、相場から1~2割は高いと思いますし、そもそも、そのような物件はきちんと情報収集すれば適正な相場を自ら判断することができます。

 

ギフト券に釣られてセミナーに行ってしまうと、高値掴みをさせられてしまうので注意をしましょう。

②二重契約を勧める

頭金を用意することができない人は要注意です!

 

いまだに、二重契約を平然と勧めるセミナーが多くて、本当にびっくりしています。

 

具体的な商談になると、「銀行にはこちらの契約金額の高い契約書を提出してください」と言われたりします。

そして、実際の契約では銀行よりも低い金額の契約をして、その差額分の担保評価が上がるので、より多くの融資を引っ張ってこれるといったカラクリです。

 

つまり、銀行に嘘をついて融資を引っ張っているわけですから、明らかに違法行為であり、もしバレたら銀行に一括返済を求められることになります。

 

ちなみに高額の仲介手数料を得ている悪徳ブローカーは、まさにこの手口で信用力のあるサラリーマンをカモにしています。ホントにくそ野郎どもです・・・。

 

二重契約を勧められたら、速攻逃げましょう!

③家賃保証

セミナーの主催者が売主で、さらに家賃保証付きの場合は、その物件は買うべきではありません。

なぜなら、販売物件の利回りをよく見せるために、家賃保証の額が通常より高く設定されていることが多いからです。

また、家賃保証額は必ず2年ごとの見直しが入る契約になりますから、あとで保証がされなくなるリスクが非常に大きいのです。

 

家賃保証を売りにしている業者には注意をしましょう。

④買取保証

セミナーで「自社の物件を購入してくれたら、5年ないし10年後に買取保証を付けますよ」と営業する業者もいますので、注意が必要です。

 

なぜなら、不動産業界は入れ替わりが激しく、いくら買取保証が付いていても、その業者が5年~10年後に存在していない可能性があるからです。

 

なので、買取保証が付いている場合は、その物件を売らんがための戦術であって、買取保証を付けるくらいの自信のある物件なんだと見せかけるために保証を付けていると考えたほうがいいと思います。

普通なら買取保証までを付ける優良物件をたまたまセミナーに参加した人に売るわけがありません。

 

参加者特典の戦術に騙されないようにしましょう。

⑤節税を強調する

はっきり言いますと、節税を強調するセミナーはマジでクソです。

なぜなら、こういったセミナーで紹介される物件は、ローン完済後の定年後からキャッシュフローを生み出すクソ物件しか紹介されないからです。

また、セミナー内で紹介する物件の収益性の悪さを目立たないようにさせている可能性もあります。

 

例えば、家賃とローン(各種経費も含む)で差し引き毎月1万円の負担で、生命保険(死亡保障)、個人年金(老後の私設年金)をカバーすることができる、という営業手法があります。

僕は当時、営業マンから「不動産投資は、生命保険と個人年金よりも利回りが圧倒的に高いため、1万円の負担は格安の保険料である」ことを叩き込まれました。

さらに、赤字部分は経費にすることができ、節税に繋がるため、不動産投資をやらない理由はないことを強調されました。

 

そのため、もともと生命保険と個人年金に加入していた僕は、すぐに解約して不動産投資を始めたほうが合理的ではないか、と考えていました。

 

しかし、後になってこれが物件を買わせるための罠であることに気付きました。

 

そもそも不動産投資は、買ったその瞬間からキャッシュフローが生まれる投資法です。

節税のための赤字経営は、不動産投資ではありません!

 

他の金融商品との優位性だけで判断しないように注意しましょう。

2 実績のある業者を見抜く1つのポイント

そればズバリ・・・

宅建業の免許番号を見ることです。

 

宅建業の免許は5年ごとに更新されることになっていて、免許番号の頭についているカッコの中の数字で、その更新回数が分かるようになっているのです。

 

例えば、こんな感じです。

 

免許証番号  〇〇県知事  (1)第〇〇〇〇号

 

 (1)と書いてあったら、創業5年以内の若い会社ということが分かります。

 

(1)だからといって、信用できないと判断するのは早計ですが、不動産業界は特に倒産など出入りが激しい業界ですので、社歴の長い会社ほど実績が豊富で、社会的信用力が高いものと判断してもよいでしょう。

 

なお、僕が一番信頼している業者である株式会社日本財託は、管理サービスでは「宅地建物取引業 東京都知事(5)第78866号」となっております。

 

(5)なので、30年ほどの経験と実績があることになります。

これだけではなく、セミなーの内容も充実していて、多くの学びや気づきを得られます。

少なくとも、僕が問題視している上記5選のパターンには該当していません。

 

コロナ禍で外出は厳しいかもしれませんが、不動産投資を検討されている人は、一度参加してみることをオススメします。

 

 

 

以上となります。

 

不動産投資セミナーに参加する際は、上記5選のいずれにもに該当しないことを予め確認しましょう。

また、セミナーでは触れなかったけど、商談の中で上記5選のいずれかを理由に営業マンからクロージングされたら、すぐに逃げましょう。

ただの搾取でしかない!~無駄な生命保険とは何?

みなさんはどんな生命保険に加入していますか。

おそらく多くの方は加入しているのではないでしょうか。正確に言えば、営業マンの口車に乗せられて加入させられてしまったのではないでしょうか。

 

僕の場合、昼休みの時間に保険のおばちゃん集団が事務所に入り込んできて、毎日のように勧誘されました。

 

みなさんも次のような営業トークをされた(ている)のではないでしょうか。

・将来の貯蓄になりますよ!!

・大切なご家族にお金を残せますよ!

・親に恩返しができますよ!

・・・・・等

 

僕から言わせてもらうと、こんな理由で絶対に入ってはいけません!

生命保険のほとんどが無駄であり、結果的に自身の大切なお金をドブに捨てることになってしまうからです。

 

僕は4年前に不動産投資を始めたことをきっかけに、金融や保険に関する知識の習得に励み、資格(ファイナンシャルプランナー)も取得しました。

その過程で、生命保険がいかに無駄であり、効率的な資産形成の妨げになっている事実に気づくことができました。

 

そこで、今回は「無駄な生命保険とは何か」について解説したいと思います。

これから生命保険に加入しようとしている方は、保険会社の営業トークに騙されることはなくなると思います。

 

1 生命保険の基本と種類

生命保険の基本は、「もしもの時に経済的な窮地に陥らないためのリスクをカバーすること」が第一です。

例えば、①親が亡くなって生活費が亡くなる、②癌になって医療費がかかってしまう、③事故で大怪我をして働けなくなってしまうことが挙げられると思います。

 

そのため、冒頭のとおり「将来の貯蓄になりますよ!」、「大切なご家族にお金を残せますよ!」、「親に恩返しができますよ!」などの営業マンのトークが合理的に思えてしまうものです。

 

しかし、何度も言いますが、これを理由に生命保険に加入してはいけません。

 

なぜなら、基本的に保険会社が儲かる、つまり加入者にとって損をする仕組みになっているからです。知識不足であるが故に、カモにされているのです・・・。

※過去記事

koumuin-sisanka.hatenablog.jp

そもそも日本には国民皆保険制度というものがあるため、生命保険に入らなくても、多くの部分をカバーできてしまいます。

 

例えば、年収400万円のサラリーマンの場合、その社会保険料は年間でざっくり60万円くらいになります。

社会保険料は会社と社員で折半になりますので、実際には倍の120万円を負担していることになります。

 

「え?会社が半分を負担してくれているということは、サラリーマンって得じゃん!」で思われるかもしれませんが、当然会社は会社が負担する社会保険料もコストとして考えてそもそもの給与体系を作っていますから、実質的には社員が全額負担しているようなものです。

 

なので、年間120万円の保険料ということは、月10万円も保険料を負担していることになるのです。(マジ高い!!)

 

その代わり、このような公的保険制度では、病気になったら医療費が3割負担で済みます。

さらに高額な医療費がかかった場合には、高額療養費制度を利用することができます。

この制度は一般のサラリーマンの場合、自己負担の上限(1か月あたり)を8万円程度に抑えることができるものです

【高額療養費制度】

http://ksan.isabelaserta.com/dk19/?yclid=YSS.EAIaIQobChMI5fWUwYOi7gIVzqqWCh10GAS4EAAYASAAEgIzuPD_BwE

 

例えば、一般的なサラリーマンが病気になって、月100万円の医療費がかかった場合でも、その自己負担額は月8万円程度ということになるのです。

 

また、死亡した際は、遺族に遺族年金が払われたり、怪我や病気で働けなくなった場合の各種保障もあります。

 

このように僕たちは、すでに月10万円程度の保険料を支払っていて、それなりに手厚い保障を受けることができるのです。

 

民間の生命保険の加入については、公的保険制度でカバーできない穴を埋めることを前提に検討するべきであって、決してお金を増やしたり、残すことを前提に検討してはいけません。

2 無駄ですぐに解約するべき保険

結論から言うと、学資保険終身保険養老保険積立型の生命保険です。

 

理由は大きく3つあります。

1つは、元本割れのリスクがあることです。貯蓄の高い保険は、利率の引き下げや元本割れのリスクがあるのです。

 

2つは、お金を自由に使えないことです。生命保険は途中で解約すると、積立額より小さい金額しか受け取れず、損をしてしまう商品がほとんどです。

そのため、単にお金を貯める目的であれば、元本が保証されていつでも引き出せる銀行預金のほうがマシです。

 

3つは、運用利回りが低すぎることです。学資保険を中心に、年利換算でわずか0.3%でしか運用できない商品がほとんどです。であれば、元本が保証されている国債で運用したほうがマシです。

いずれにしても積立型の保険は、基本的にどれも同じパターンですので、どれも入るべきではないです。

お金を増やすなら生命保険ではなく、銀行預金+資産運用での組合せが堅実であると思います。

 

さらに、無駄な保険はあります。それは、医療特約です。

生命保険に加入すると必ず勧められる特約が医療特約です。当時、僕も勧められて入ってしまいました。

医療特約は怪我をしたら一律30万円がもらえるとか、入院1日あたり7千円が支給されるといった内容が多いです。

 

このような特約は生命保険会社の差別化のために、さも得であるかのように勧めてくるのですが、ほとんどが無駄であると思います。

何度も言いますが、公的保険制度の高額療養費制度により、手厚い保障が受けられるからです。

 

なお、成人の30%程度が罹患すると言われている癌については、保険料があまり高くないので心配な人は加入を検討してみてもいいかもしれません。(僕は現在、検討中です)

3 もし生命保険に入るのであれば

結論から言うと、死亡保障のみに入ることです。

これは「子どもが生まれてから成人するまでに必要なお金をカバーすること」が前提となります。

親については、本人の年金(国民年金、厚生年金)と遺族年金があれば、十分生活していけますので、死亡保障によるカバーは必要ないと思います。

 

具体的な保険を2つ挙げるとすれば、逓減定期保険団体信用生命保険です。

 

まず、逓減定期保険とは、年々保障額が減っていく保険で、その分毎月の掛金を少なくすることができます。

子どもが成長に合わせて保障額(必要額)が減らしていけば、保険料も安くなりますし、子どもが成人したら解約をすればいいだけの話です。

なので、独身の方、結婚しているけど子どもはいない方については、そもそも加入する必要はないです。

 

次に団体信用生命保険とは、不動産購入の時にローンに付帯してくる生命保険のことで、もしローンを負担している家主が死亡したら、その後のローンが免除される保険です。

残された家族には家のローンが無くなるし、賃貸物件であれば毎月、家賃収入を得ることができます。

なお、投資用不動産の購入であれば、死亡保障だけではなく、自身の資産形成や家賃収入の確保にも繋がりますので、非常にオススメです。

 

ちなみに僕は投資用不動産を購入している関係で、団体信用生命保険に加入しています。(その他の生命保険に入っていません)

 

 

 

 

以上となります。

これを機に、保険の見直しを検討してみてはいかがでしょうか。

堅実に稼げる!!サラリーマンの投資戦略

コロナ禍の影響で外出自粛を余儀なくさる中、時間の増えた人たち(特にサラリーマン)が資産運用に興味を持ち始め、ネット証券の新規口座開設数は急増しているそうですね。

 

それでも、どうやって資産運用すればいいの?何から始めればいいの?などの悩みや疑問を持っている人は多いと思います。

 

そこで今回は、公務員である僕が実施している「堅実に資産を増やすための投資戦略」について、今後の経済情勢を踏まえて話したいと思います。

 

①2021年の世界経済はどうなるのか

言うまでもなく、引き続きコロナの行方が全てを左右すると思います。

昨年末に大量のワクチンが世界中で承認されましたので、今年の上半期にはワクチンが普及するでしょう。

それに伴って経済の回復期待も高まりますので、企業の具体的な業績回復は今年の後半まで持ち越されると思います。

 

コロナが原因で、昨年3月に世界の株式市場が歴史的に稀ににみる大暴落をして、その後、わずか数か月で歴史的に稀にみるV字回復をしました。

実態経済は低迷しているのに、株価が上昇するという異常な現象(資産バブル)がみられたわけですが、これは歴史的に過去最大の金融緩和政策が世界中で実施されたからです。まさに「ヤバイ薬を買ってドーピングする」行為が世界的に実施されたわけです。

 

この先、どうなるか不透明ですが、専門家の間では「2021年は引き続きこの資産バブル状態が続く」と言われています。

また、世界経済はアメリカ主導で動いていますので、引き続きアメリカの動向が世界の大きな流れを作っていくのは間違いないと思います。

1月20日からバイデン政権が発足しますが、議会はねじれる公算が大きいので、バイデン氏が公約として掲げていた法人税増税などは実現できなくなる可能性が大きいです。なので、FRBの金融緩和政策が継続されることになり、これがさらに株価を押し上げる要因になっていくでしょう。

 

日本経済も同じで、企業業績は低迷しつつも、今年も金融緩和の影響で平成バブル崩壊以来の日経平均3万円を超える局面は十分あり得ると思います。

ま、日本の場合は、金融引き締めを行うと日銀が債務超過に陥り、円暴落を招くことになるため、金融緩和を継続せざるを得ない状況なんですが・・・。

※詳しく知りたい方は、こちらの書籍を一読することをオススメします。

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このような前提に立った場合、1番のリスクになることは、現金しか持っていないことです。正直、これは金融リテラシーが低いです、と言いたいところです。

 

金融緩和をするということは、通貨の供給量が増えるということで、通貨の供給量が増えれば、通貨の価値そのものが毀損していくことになります。

例えば、今のほぼ0%の金利で貯金していても、インフレ率が2%になれば、100万円の価値はざっくり98万円になってしまうのです。

そのため、預金だけではインフレ率に応じて現金が減ってしまうことになるのです。

 

今年も各国の政府が金融緩和を続けると言っている以上、預金以外の資産に現金を移さないと、資産を守ることすらできなくなってしまうのです。

なので、現金しか持っていない人は、今からでも自分のポートフォリオを株と不動産にバランスよく分散することをオススメします。

株式投資戦略

上記のとおり、今年も実態経済との乖離は続きますが、金融緩和の影響で株式市場の好調は継続すると予想されています。

しかし、これはあくまで資産バブルですので、いつどうなるか分かりません。

そのような状況で、短期トレードで儲けようと考えている人、中でも時間的制約を受けるサラリーマンにとっては、ハイリスクな選択であり、結果的に自分の資産を失ってしまう可能性が大きいです。

 

なので、リスクを最小限に抑え、堅実に資産を構築していくためには、インデックスファンドによる長期積立投資が王道であると僕は考えています。実際、僕は全世界株式のインデックスファンドに毎月一定額を積み立てています。

 

当面は世界の株式は比較的堅調に推移していくことが予想されるので、積立投資であれば、10年スパンで考えた場合に短期の増減があったとしてもパフォーマンスはプラスになると考えています。

投資初心者のサラリーマンなどは、インデックスファンドに毎月一定額を投資していくのがオススメです!

 ③不動産投資戦略

過去ブログで何回も言っていますが、不動産投資については物件、エリア、管理業者の選定が成功の鍵を握っているといっても過言ではありません。特に投資初心者は「都心・中古・ワンルームマンション」に投資すれば、リスクを最小限に抑えることは可能です。

koumuin-sisanka.hatenablog.jp

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 コロナ禍により、東京の中心部から郊外に移動する人が増え、不動産価格は下落すると言われました。しかし、今までのところ都心ワンルームマンションの販売価格は下がっていません。

考えられる要因としては、

・金融機関が担保物件として高く評価してるため、融資可能額が下がらない。

・需要が堅調であるため、家賃は下がらない。

などがあります。

 

実際に金融商品だけではなく、投資用不動産にも興味を持つ人が増えており、僕のまわりに不動産投資を始めている人もいます。

なお、基本的に不動産投資は、ローンを利用して長期保有することが前提ですので、できるだけ早く始めたほうが効果的です。

しかし、何も勉強しないで始めることは危険です。不動産は大きな買い物ですので、一度の失敗が取返しのつかないことになってしまう可能性が大きいです。

まずは、基礎知識を習得することが大切です。必要最低限の基礎知識であれば、僕の過去ブログを読んでいただければ習得できますので、時間があるときに目を通していただければ幸いです。

 

 

以上となります。

 

☆☆まとめ☆☆

 ・2021年は金融緩和によって引き続き株価は堅調である

株式投資はインデックスファンドの積立投資をメインとして組み立てること

・不動産投資は都心・中古・ワンルームマンションに投資し、できるだけ早く始めるこ と。なお、不動産は大きな買い物なので、必要最低限の基礎知識を習得してからチャレンジすることが大切である

住宅ローンで不動産投資をやるな!

「住宅ローンなら金利が安くて、審査も通りやすい。だから、不動産投資は住宅ローンを使ったほうがお得だね」

 

これから不動産投資を始める人で、このような手法を勧められたら必ずお断りしましょう。紛れもない違反行為です。

 

不動産投資の一番の醍醐味は、ローンを利用することによって、少ない資金で大きな資産に投資をすることができることです。これはレバレッジ効果といって、過去ブログで何回も解説しています。

koumuin-sisanka.hatenablog.jp

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しかしながら、多くの不動産投資の初心者が最初につまずいてしまうポイントがローンです。

本来は投資用ローンを組まなければならないのに、住宅ローンで不動産投資を始めてしまう人が一定数います。

 

基本的に投資用ローンを組んで不動産を買うためには、その物件の担保力はもちろん投資家の経験や実績、そして何より自己資金の大小を含めた属性評価が大きなポイントになります。

なのに、まったく自己資金や投資経験がなくても不動産を買うことができてしまうのが、住宅ローンです。

 

そこで、今回は①住宅ローンと投資用ローンの違い②住宅ローンで不動産投資がダメな理由について解説したいと思います。

 

①住宅ローンと投資用ローンの違い

なぜ住宅ローンで投資をしてしまうのでしょうか。

それは、投資用ローンにはないメリットがあるからです。具体的には次の図のとおりです。(あくまで参考です)

 

投資用ローン

住宅ローン

金利

2~4%

0.7%~0.8%

融資限度額

年収の5倍~10倍

年収の5倍~8倍

自己資金

物件価格の20%~

フルローンも可能

年収下限

500万円以上

300万円以上

勤続年数

3年以上

1年以上

住宅ローン控除

      ×

      〇

 

まず、住宅ローンは投資用ローンよりも金利が安いです。現在の金利では住宅ローンは0%台で借りることができます。

また、住宅ローンの返済は給与収入がベースになってきますので、審査がシンプルで借りやすいというのがあります。

さらに、住宅ローン控除が使えることも大きいです。住宅ローン控除とは、10年間で毎年残高の1%が税額控除になるという特典です。

ちなみに昨年9月末までに売買契約が済んだ人は、今年12月末までに入居すれば13年間控除が受けられます。

 

②住宅ローンで不動産投資がダメな理由

住宅ローンで不動産投資をすることは、融資元(銀行など)に嘘をついて資金調達する違反行為です。(※賃貸併用住宅の場合は、合法的に認められていますが、本記事は「ワンルームマンション投資」を前提とします。)

 

物件を取り扱っている不動産業者に「住宅ローンで投資ができますよ」とそそのかされて、業者に言われるがままに投資を始めてしまう人がいます。

不動産業界では「実需」と言われています。

僕の場合、元知人(※悪徳ブローカー)に実需を勧められて、危うく騙されそうになった経験があります。基本、ブローカー(特に個人)の中には不動産を買わせて仲介手数料(数十万~数百万)を得るために手段を選ばない輩が多いため、関わらないようにしましょう。

 

なお、不動産業者からは「住民票を移せばバレないから大丈夫」など言われますが、実際に次のようなことで違反がバレてしまいます。

・銀行からの郵便物が届かないで返送される

・銀行担当者の急な訪問

・不動産会社への調査

不動産業者は何とか物件を売ろうとするがために、住宅ローンを勧めるケースがあるため、この辺は本当に注意するべきだと思います。

 

では、バレてしまうと具体的にどうなってしまうのか。

結論からいうと、銀行から残債の一括返済を求められることになります。

その場合は、物件を売却して返済する又は他の銀行から借り換えして返済することになります。

しかし、物件を売って損がでれば借金が残ってしまいますし、借り換えて金利が高くなれば収益が逆転し、赤字に転落してしまうこともあるでしょう。

さらに、嘘がバレたら、当然その銀行とは一生付き合うことができなくなってしまいます。

 

 

以上。

これから不動産投資を始める際は、銀行に嘘を言って住宅ローンを利用しないことを心がけましょう!!