人口減少時代における東京の可能性

こんにちは、ダイスケです。

今回は人口減少時代における東京の可能性について話したいと思います。

近年、人口減少が大きな社会問題となっておりますが、そんな状況の中でも人口が増えている場所はあります。それは、東京です！

何回も言っておりますが、不動産投資の基本中の基本は賃貸需要が高いところ、すなわち人が集まっているところを狙うのです。

どんなに設備が素晴らしくても、住む人がいなければ、家賃収入はありません。

まずは、人口動態について詳しく考察していきましょう。↓↓

最新（２０１５年）の国勢調査によると、日本の人口は１憶２７１１万人で、前回調査（５年前）から０．７％減少しています。

日本の人口が減少したのは、１９２０年（大正９年）の調査開始以来、初めてのことです。

少子高齢化が進む現在、この流れが止まることはないと言われています。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、日本の人口は２０２６年に１憶２０００万人を切り、２０５３年には 1億人を割っ て ９９２４万人になると言われています。

日本の将来推計人口（平成29年推計）｜国立社会保障・人口問題研究所

その頃には、年間１００万人ほどの人口減少になります。毎年、千葉市や仙台市といった大きさの都市が丸々１個消えてしまうような急激な減少ペースです。

ただ、日本全体の人口が一律に減少してしまうわけではありません。日本国内において、人が増える唯一といってよい場所、それが東京です。

「東京都の人口（推計）」の概要-平成31年1月1日現在｜東京都

東京では毎年１０万人以上増えており、２０１９年１月現在、約１３８５万人となっています。人口１４万人の中央区がもう１つできてしまうほど、毎年、東京には人が増え続けています。

なお、いつかは東京ですら人口が減少するときがやってきますが、実は「そのとき」は延び続けています。

？　？

着目すべきは、人口の社会増です！！

人口には出生数と死亡数から計算する自然増減と、人口の流入数と流出数から計算する社会増減があります。

国立社会保障・人口問題研究所による２０００年時点の推計では、東京の人口ピークは２０１５年の１２５０万人とされていました。ところが、現在の東京の人口はピークアウトするどころか依然として増え続け、過去の推計値を１００万人も上回っているのです。

東京はこの社会増が当初の想定よりも、はるかに上回って推移していったのです。

よく「首都圏に一極集中」と言われますが、厳密には間違いで「東京一極」にしか集まっていません。東京ほどに人口の社会増が著しい場所はほかにないのです

今から２２年前、１９９７年の東京の人口が約１１８０万だったときの賃貸需要などを考えれば、今後、賃貸需要が急減することは考えづらい状況です。

不動産投資を行ううえでは、自然増だけではなく社会増の変化に着目することが必要です。

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では、なぜ、東京に人が集まるのか？

多く要因が考えられると思いますが、

僕が思う絶対的理由として、ヒト・モノ・お金・情報が集まる経済の中心地であることです。

ポイントは以下のとおりです。

①東京都の都内総生産は日本全体の５分の１を占めており、インドネシアやオランダ１

国に匹敵する経済規模です。世界中の国と並べても１６番目という巨大な経済圏となっています。

②大企業の本社機能も東京に集中しています。日本において上場企業数は約３６００社ありますが、そのうち約１８００社が東京に本社機能を置いています。東京には多くの取引先の拠点があり、また国の機関も集中しています。ビジネスを早く進めるには都合がよいので、どんどん企業が集まります。

③ビジネスの新規開業数でも都道府県別では、東京が一番多くなっています。渋谷、恵比寿、六本木といったエリアからベンチャー企業が上場までにこぎつけるケースは枚挙にいとまがありません。東京にスタートアップ企業が集まるのは、取引先へのアクセスがよいことはもちろんですが、最先端の技術やその情報に触れたり見たりするチャンスや成功した起業家との交流の機会も増えるからだと思われます。

④大学の都心回帰が進んでいることから、多くの学生が東京に集まってきます。また、多くの若者が理想の仕事を求めて東京に集まっています。

他にもたくさんあると思いますが、これらの要因が賃貸需要を底上げしているのです。

不動産投資をやるなら、東京を選ぶべきだと思います！！

まずは、情報収集から始めていきましょう！