東京でなければならない３つの理由～不動産投資

こんにちは、ダイスケです。

今回は、不動産投資において東京でなければならない３つの理由について話します。

よくこんな話を聞きます。

「東京には土地勘がなくて不安だ。自宅の近くでよく知っている県庁所在地などではダメなのだろうか。」、「地方の大都市では人口が増えているので、問題ないのではないか。」・・・・

土地勘がないエリアで物件を所有する不安があるのは、そのとおりだと思います。

しかし、不動産投資はあくまでも賃貸経営が２０年、３０年といった長期間成り立つかどうかという視点が大切です。

その視点から地方の大都市と東京を比較すると、３つの理由で「東京でなければならない」といえます。

【理由１】　

東京は、「人口増の内訳」が不動産投資に最適である。

地方の大都市の１つである福岡県は毎年、転入超過となっておりますが、転入数を底上げしているのは３０代～４０代です。この世代はファミリー世帯であることが多く、少なくともワンルームマンションには入居しません。

また、自宅を購入してしまうことも多いことから、賃貸市場の借り手としてはあまり考えられません。

賃貸市場の主要な借り手は２０代の若者なのです！！

その関係で賃貸需要の源泉となる若者を集める能力で比較すると、やはり東京が群を抜いています。

１つの例として、大学の都心回帰が進み、東京には大学生が増え続けています。

中央大学が看板学部である法学部を２０２２年までに都心の後楽園キャンパスへと戻すというニュースもありました。

全国的に見れば少子化、若者人口減少の流れは間違いありませんが、東京だけは例外なのです。

【理由２】　
東京は、家賃の下落幅が小さい。

東京は土地の利用価値が高く、古い物件でも比較的高い家賃がつきます。

アットホームやSUUMOといった賃貸物件探しのウェブサイトを見ていただければすぐにわかりますが、東京２３区の駅徒歩１０分圏内・新耐震基準の分譲タイプのワンルームであれば、家賃が５万円を下回るようなことはほとんどありません。

一方、福岡、大阪や名古屋といった人口１００万人を超える地方大都市の駅徒歩１０分圏内では、築１０年程度の比較的新しいマンションであっても、家賃が４万～５万円台という物件はめずらしくありません。

また、不動産専門の情報サービス会社・東京カンテイのレポートによれば、家賃相場が下落するスピードも東京に比べて早くなっています。（市況レポート | 東京カンテイ）

【理由３】　
東京は、「賃貸需要を生み出す再開発規模」がケタ違いに大きい。

再開発なら、大阪や名古屋などにも高層ビルがどんどん建っているので、東京以外にも多く存在すると感じている人もいるのではないでしょうか。

しかし、実際のところ東京の再開発はその規模や数で、全国の大都市と比較してもケタ違いです。再開発が活発な印象を受ける名古屋や大阪も、大規模商業ビル開発は中心地である名古屋駅、大阪駅近辺の限られたエリアにとどまっています。

一方、東京では主だったエリアを列挙するだけでも、丸の内、八重洲、日本橋、銀座、虎ノ門、渋谷、新宿、池袋、臨海地域と至るところで開発が予定されています。

地方都市での開発が「点」にすぎないのに対して、東京の再開発はその相乗効果で点がつながり、「面」として作用し、賃貸需要を生み出します。

安定した賃貸経営を行うためには、学生が集まる街、ビジネスマンに人気のエリア、ショッピングに便利な場所など、複数の賃貸需要が見込める場所を選ぶのが鉄則です。

物件価格や表面的な利回りをとらえて判断しては、将来のリスクを見誤ることにつながります！

まずは、情報収集から始めたほうがいいです。勉強しないでむやみに投資することは危険です！セミナー等に参加することを勧めます！