中古ワンルームマンション投資の魅力！その②

こんばんは、ダイスケです。

前回の続きで、中古ワンルームマンション投資の魅力について話します。

よく不動産投資を始めようとする方からこんな声を聞きます。

「区分の場合、入居者が入らなければ収入がゼロになってしまう。家賃収入も低いため、儲からない」

「１棟なら複数あるすべての部屋から入居者が一度に出ていくことはないので、収入が途切れることはない。だから、１棟のほうがリスクが低い。」・・・・

たしかに、１棟１０部屋のアパートとワンルーム１部屋を比べると、一理あると思います。

しかし、前提条件としてワンルームも同じ１０部屋で考えてみると、話はずいぶん変わってきます！

同じ部屋数ですので、空室が出た際のリスクは同一に思えます。

・・・が、実際のところ、空室による入居者の入れ替えが同時期に増えていけばいくほど、１棟を所有しているほうが高リスクになるのです！！

なぜなら、同じエリアの入居希望者を１つの所有物件のなかで奪い合っているからです！！

たとえば、同じ立地、同じ間取りであっても、比較検討されれば、どうしても１階の部屋は人気が劣ります。そこで、空室期間を短くするために家賃を下げざるをえないのです。

また、近隣に新しいマンションやアパートが建てられたり、建物内で事件、事故、災害が起きたりすると、全部屋に悪影響を及ぼしますので、入居者の募集に苦戦することになってしまいます。

それに対して、区分所有は以下の大きな魅力があります。

①都心でもとくに立地のよい人気の高いエリアをピンポイントで購入することが可能である。たとえば、すべての物件を３階以上の物件にすることも可能である。

②１戸は学生が集まる街、１戸はビジネスマンに人気のエリア、１戸はショッピングに便利な場所など・・・、異なる賃貸需要がある物件を組み合わせることで、リスク分散を図ることができる。

③東京２３区内の駅から徒歩１０分圏内のエリアなど、都心の好立地の物件を手頃な価格（１０００万円～３０００万円）で購入することができる。

③に関してさらに言えば、土地つきの１棟丸ごと購入する場合、どんなに安くても６０００万円以上、物件によっては１億円、２億円といったものも少なくありません。

このような物件を借入れをして購入する公務員、サラリーマンにはリスクが大きすぎます！！

また、手頃な価格で１棟の不動産投資を実現するには、駅から遠いエリアや都心から離れた地方・郊外エリアを狙うしかありません。それ自体がリスクが高いばかりか、無謀といえます。

私のような不動産投資の初心者は、都内２３区に絞って投資エリアを選定することが望ましいです。