中古ワンルームマンション投資の魅力！その④
こんにちは、大スケです。
もう１１月ですが、昼間は暖かいですね。年中、このくらいの気温なら本当に過ごしやすいですね。
僕は寒いのが本当に苦手で、その影響で気持ちが後ろ向きになってしまうのです。
何かいい対処法があれば、教えてほしいです・・・・。
さて、くだらない前置きはこれくらいにして、今回も中古ワンルームマンション投資の魅力について話したいと思います。
これまで１棟アパート・マンションよりも区分所有のマンションの方がリスク軽減・分散を図ることができるという観点から投資対象として望ましいことを話してきました。
なお、区分所有のマンションなら、ファミリータイプの大きな物件もよいのではないかと考える人もいるかもしれません。
しかし、①空室期間と②ランニングコストを踏まえると、ファミリータイプよりワンルームのほうがオススメです！！
まず、①空室期間について解説します。
【ワンルームなら空室期間を最短にできる】
不動産では必ず入居者の退去があります。入居者がいない期間＝空室期間には、家賃が入ってきませんから、この期間をいかに短くできるかが「安定収益」の大きなカギとなります。
ワンルームの場合、入居にあたっての意思決定者は１人です。特に、引っ越しシーズン（１月～３月）では、人気のある部屋はほとんど埋まってしまうので、実際の部屋を見ずに、物件図面だけを確認して部屋を決めることも珍しくないそうです！
一方、ファミリータイプの場合は、意思決定者が複数にわたります。
例えば・・・・
・父親は、職場までのアクセスを気にする
・母親は、間取りはもちろんキッチンの使い勝手のよさや日当たり、近隣環境を気にする
・子どもは学区内であることはもちろん、学校までの距離を気にする
その他にもたくさんあると思いますが、これらのニーズが部屋を決める際の重要なポイントなのです。
また、引っ越しの時期も転勤や進学などを機に行うことが多く、ワンルームと異なり１年のうちでも賃貸需要に波があります。
さらに、入居者が入れ替わる際の内装リフォーム期間中は、いくら部屋に入りたい人がいても入居できず、家賃は発生しません。
ワンルームであれば１週間から１０日程度で終わる内装リフォーム工事も、面積が広いファミリータイプであれば、２週間以上を要する場合があります。
そのため、空室期間を最短にして途切れない家賃収入を得たいのなら、ワンルームを選ぶべきです！
次に、②ランニングコストについて解説します。
ランニングコストで大きな金額となるのは、退去時の内装リフォームです。
リフォーム費用は、ほぼ部屋の面積に比例して増加します。
退去時の内装工事項目としては、ルームクリーニング、クロス（壁紙）・カーペット・フローリング・網戸の張り替えやエアコンクリーニングなどが一般的です。
そのコストのほとんどが、壁面や床の面積、設備の台数に比例して上昇します。
１回あたりのコストをワンルームタイプとファミリータイプの部屋で比較すると、ワンルームは１０万円程度、ファミリータイプは２０万円以上となり、長い目で見れば大きな違いが出てきます。
加えて、物件価格も同じ立地であれば、当然、面積に比例しますので、ファミリータイプよりワンルームのほうが割安になります。
都心の好立地にある６０平方メートル程度のファミリータイプのマンションは、築年数が古くても３５００万円以上の価格がついています。
一方で、家賃相場は物件価格に比例していません！
価格が２倍違うからといって、家賃に２倍の差があるわけではないのです。
平均すると、都心のワンルームマンションの手取り利回りは４～６％で、ファミリータイプのマンションは３～４％です！！
以上より、①空室期間、②ランニングコストを踏まえた収益性を考えれば、ファミリータイプよりもワンルームが投資対象として望ましいです！
中でも物件価格が割安な中古ワンルームマンションが魅力的です！
マンション投資に少しでも興味のあるかたは資料請求をして情報収集をしましょう。
個人的にここの資料は分かりやすくて、理解を深めることができました。
