サブリース契約は必要なし！その②

おはようございます！ダイスケです。

前回記事で、賃貸需要の高い東京２３区内のエリアであれば、そもそもサブリース契約は必要ないことを話しました。

そこで、今回はサブリース契約のリスクについて話します。

大きく分けて２つあります。

①収益性の悪化

そもそも東京２３区のような賃貸需要が旺盛な立地にあるマンションで入居者募集に強い管理会社に任せておけば、空室リスクを心配する必要はないのです。

A：借家人が支払う家賃　ー　B：サブリース会社の保証家賃　

＝　C：サブリース会社の利益

上記C：サブリース会社の利益は集金代行契約における管理代行手数料等よりもはるかに割高であるため、結果としてサブリース契約をしないほうが、収益性が高まるのです。

②売却時の価格が安くなる

不動産の価格は、その不動産から将来にわたって得られる利益額をもとにして決定されます。

これを「収益還元法」といいます。

サブリース契約では、直接入居者と賃貸借契約を結んでいる場合に比べて、オーナーが受け取る利益額は少なくなります。

利益が少なくなるということは、収益還元法で決定される不動産価格も安くなってしまうということです。

また、サブリース物件を購入した場合、このサブリース契約が外れない限り、賃貸管理会社を自由に選ぶことができません。

そのため、投資家はサブリース物件の購入に二の足を踏むので、なかなか買い手が見つかりづらいこともあります。

以上、投資用物件の購入にあたって、サブリース契約の特徴をよく理解したうえで投資をしているのであればよいのですが、もし、自身がこうしたデメリットを理解せずに購入したり、サブリース契約を結んだりする場合には注意が必要です。

もちろん、すべてのサブリース会社が解約に応じてくれないわけではなく、誠実に対応してくれる会社がほとんどだと思います。

ちなみに私の場合は、すぐに解約することができました。

しかし、同じ投資仲間のなかには、いろいろと理由をつけられて解約を受け入れてもらえない人もいます。

法律上の観点でいえば、サブリース会社の権利は借地借家法でしっかり守られています。

サブリース契約といっても契約内容はさまざまで、空室が発生した場合は、一定の免責期間を設けたうえで保証家賃を送金するという契約もあります。

だからこそ、空室リスクを考慮しなくていいからといって、安易にサブリース契約に飛びつくのではなく、契約のリスクを十分理解して自己防衛しておくことが欠かせません。

まずは情報収集してリテラシーを高めていく必要があると思います！