マンション投資～ランニングコストが収益性を決める！！
こんにちは、大スケです。
昨日は日本財託のセミナーに行ってきました。
僕はこれまで数々の会社が主催するセミナーに出席してきましたが、日本財託のセミナーは本当に内容が豊富で、体系的にわかりやすく説明してくれるので、不動産投資の確信が深まります。
不動産投資において、立地、物件価格、利回り、築年数等の条件を満たせば、まず安心！と思う方が多いと思いますが、僕からしてみれば、購入後の管理体制が何より重要だと思います。
僕が取り組んでいるマンション経営では、長期に渡って安定した家賃収入を得るためには、資産価値の維持、向上が大きなカギになるからです。
そのためには「賃貸管理」が何よりも大切なのです！
そんな日本財託は、賃貸管理において全国トップクラスの実績を有しており、他にはないビジネスモデルが大変魅力的です。
これから不動産投資を始めたいと考えている方、既に始めており、もっと知識を深めたい方については、一度、日本財託のセミナーに参加することをオススメします。
さて、昨日のセミナーを通じて、「物件所有中のランニングコスト」について改めて整理しなければならないと痛感しました。
投資信託でも信託報酬の話が取りざたされることがありますが、長期にわたる不動産投資ではランニングコストの管理がきわめて重要になります。
１か月数千円の違いでも、トータルの期間で見れば１００万円単位で収支に影響をもたらします。それだけにしっかりと確認をしておくべきだと思います。
それでは、ランニングコスト（マンション投資の場合）について以下①～⑨のとおり整理していきます。
①建物管理費
建物管理会社に毎月支払う建物のメンテナンス費用です。日常の清掃業務や消防設備・エレベーターの点検、共有部分の水道光熱費、また、管理人がいるのであれば、その人件費にも充当されます。
ワンルームマンションの場合は、毎月５０００円から１２０００円程度の費用がかかります。僕の所有マンションは５０００円～５５００円です。
将来の修繕工事に備えた積立金のことで、管理組合に収めるものです。毎月３０００円から７０００円程度が一般的です。
僕の所有マンションは１５００円～３５００円です。
築年数が比較的浅いマンションで、修繕積立金の額が低めに設定されている場合は、注意が必要です。
表面的な利回りを高く見せるため、分譲時の修繕積立金の負担額が小さくなっている可能性があるからです。
国土交通省のガイドラインによれば、修繕積立金の目安は１㎡あたり２００円程度とされています。
２０㎡の部屋であれば、適正金額は４０００円程度です。
現在の修繕積立金が適正額を下回っている場合、将来的には値上がりすることも十分考えられます。
購入を検討する際には、重要事項報調査報告書をチェックし、大規模修繕工事に必要な額が貯まっているのか、今後の見込みはどうか、将来的な積立金の増額がありそうかなどを確認しておくのがよいと思います。
③管理代行費
賃貸管理会社に支払う管理委託料です。
管理代行費を賃貸管理会社に支払うことで、空室時の入居者募集や退去立会い、内装工事の手配、入居者のクレーム対応などの「大家業」を代行してもらうことができます。
まさに、日本財託が行っている業務です！
専業で大家をやっている場合を除いて、多くの不動産投資家は公務員・サラリーマンとしての本業があり、時間的・労力的な制約があります。
そのため、賃貸管理を賃貸管理会社に頼むことが一般的です。
額としては、家賃の５％程度を設定している会社が多いようです。なので、だいたい３０００円程度かと思います。
④家賃の振込手数料
銀行口座によっては、毎月の家賃振込時に手数料が発生する場合があります。
賃貸管理会社に確認し、なるべく手数料がかからない口座を選択するのもよいでしょう。
⑤退去時の内装クリーニング費用
入居者が退去した後に、汚れた壁紙やカーペットを張り替えるなどして、ルームクリーニングなどを行い、室内を現状回復するための費用です。
居住年数にもよりますが、ワンルーム１室の原状回復にかかる費用は、８万円から１０万円程度です。
また、使用状況によっては入居者と家主で負担を分担しますので、その割合によって実際の負担額が確定します。
⑥エアコン、給湯器などの設備修繕・交換費用
エアコン、給湯器の寿命は約１０年ですので、そんなに頻繁に交換が発生するわけではありません。
しかし、交換工事を行うと、１機あたり８万～１０万程度の費用がかかります。
とくに中古物件では、建物だけではなく室内設備も同じように経年劣化しています。そのため、物件によっては購入後すぐに設備の交換が必要になることもあります。
⑦所得税
家賃収入からの所得は、「不動産所得」として公務員・サラリーマンとしての給料による合算され、所得税がかかります。総所得額に応じて、５％～４０％の税金がかかります。
株や投資信託などの金融商品と異なるのは、経費を計上できることです。
不動産から得られる収入から不動産経営を行ううえで必要な経費を差し引いた金額が、不動産所得として計算の対象となります。
⑧住民税
住民税も所得金額に応じて変動します。
⑨固定資産税・都市計画税
固定資産の所有者に毎年課税される税金です。
土地・建物それぞれの課税標準額に基づき、徴収されます。
都内のワンルームマンションの場合、１戸あたりおよそ３万円から６万円くらいを考えておけばよいでしょう。
以上①～⑨のランニングコストは最低限、抑えておくことが望ましいですね。
