不動産投資～高利回り物件の落とし穴

こんにちは、大スケです！

先日、僕の知人で不動産投資を検討している方からこんな質問を受けました。

「インターネットで、利回りの高い物件を見つけました。購入しても大丈夫でしょうか？」

僕は必ずこう答えます。

「相場に比べて極端に利回りが高い物件には、注意が必要です。まず、冷静になって、なぜその利回りなのかを調べてみましょう。必ず理由がみつかるはずです。」

知人から提供された物件情報を見ると・・・・「練馬駅から徒歩６分。１ＤＫ５８０万円。」

たしかに安い！！・・・でも何か裏がありそうだなぁ・・・。

築３０年くらいの物件ですが、近隣の相場は１０００万円近くはするはずです。

おかしいとは思いながら、目を凝らして図面を見ると、安値の理由が分かりました。

それは・・・『借地権』です。

土地が所有権ではないぶん、低価格を実現できたのです。

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借地権とは、地主から土地を借りて使用する権利のことです。所有権のように、土地を所有する権利がないため、自由度は制限されます。

例えば、借地権の物件を売却するのは、あらかじめ地主の承諾が必要になります。許可を得られた場合でも、地主に承諾料を支払わなければなりません。

承諾料の相場は譲渡価格の１０％になります。建て替えなら４～６％です。

ちなみに、借地権には「地上権」と「賃借権」があり、地上権であれば地主の承諾を得なくても、売却や転貸が可能です。

また、借地権は土地を借りているので、地主に土地の地代を支払わなければならず、契約の更新時には更新料もかかります。地代は固定資産税の３倍。更新料は更地価格の３～５％程度が目安です。

ただ、土地の所有権は、地主にあるので、登記費用はかからず、取得税や固定資産税、都市計画税も負担する必要もありません。

借地権は所有権に比べて３割程度も価格が安いので、購入額を抑えることができます

しかし！！

金融機関の担保評価が低くローンを利用できない可能性があります。

僕のような公務員、サラリーマンにとって、ローンを活用できないのはキツイですね。

やはり、うまい話には、それなりの『理由』があるということです。

近隣相場に比べて極端に利回りが高かったり、条件が良いのに価格が安い物件を見かけることがありますが、いずれのケースでも必ず理由があるはずです。
　
うまい話を見つけたら、まずは冷静になって、その理由を見つけることが大切です。

でも、「そう言われても結局何が正しいか分からないし、判断基準を持つことが難しい・・・」て思う人はいるでしょう。

そのためには不動産投資の基礎知識を身につけること、信頼のできる不動産会社との関係構築を図ることが本当に大切であると自負しております。

まずはセミナーに参加して情報収集に取り組みましょう！