良い不動産セミナーの主催会社とは？ズバリ、ここだ！
こんにちは、大スケです！
今回は良い不動産セミナーの主催会社を把握するポイントについて話したいと思います。
すべてのセミナーが不動産投資を成功させるための有益かつ正しい情報を提供しているかというと、残念ながら「間違いです！」と言わざるをえません。
不動産投資セミナーの主催者はさまざまです。①新築マンション販売会社、②中古マンション販売会社、③不動産賃貸会社、④不動産管理会社、⑤不動産コンサルティング会社、⑥経営コンサルティング会社などがあります。
基本的にセミナーの内容は、主催している会社が扱っている物件への投資を誘導するものになっているので、主催会社を見誤ってしまうと、ほとんどが参加費無料とはいえ、時間と交通費を無駄にすることになりかねません。
そこで、良い不動産投資セミナーの見分け方として次の３つのポイントを挙げたいと思います。
①「新築」ではなく「中古」の投資用マンションのセミナーを選択すること
これについては、これまで何度も話していますね。
ネット上のセミナーの告知において、「中古マンション」というワードが入っているかどうかで見分けることができます。
②不動産の仲介会社ではなく、売主となっている販売会社が主催しているセミナーを選択すること
不動産は「何を買うか」と同じくらい「誰から買うか」が重要なのです。
駅の近くや繁華街には不動産会社がありますが、大きく分けると賃貸物件を扱っている会社と購入者向けの物件を扱っている会社に分かれます。
後者のような会社で不動産物件を購入しようとすると、取引形態としては通常は「仲介」となります。仲介をメインにしている不動産会社の物件は「レインズ」（不動産流通標準情報システム）から情報として入手されたものが中心になります。
レインズは、売却物件や賃貸物件の情報が公開されている市場で、不動産業者で登録していれば、いつでも見ることができます（一般向けには公開されていません）。
顧客が提示する物件の価格や立地などの条件にしたがって検索をして、合致した物件を紹介することになります。
しかし、レインズで探した物件には、魅力的なものはあまり多くありません。
その理由は、レインズに情報を公開する不動産業者の立場に立ってみると分かります。売却希望の物件があった場合、優良なものであれば、レインズに情報を記載するまでもなく自社の顧客に紹介するはずです。その方が買い手からも手数料を受け取れるからです。優良な物件ではなく、「購入してくれる人を探すのが難しい」と判断されるからこそ、情報を公開して、買ってくれる人を他の業者に探してもらうのです。
そのため、レインズに長期間にわたって公開されている物件は、逆に買い手がつかず、ずっと放置されている物件ということです。市場に公開されている情報の中から優良物件を見つけるのは難しいと考えておいた方が良いでしょう。
以上より、優良な物件であればあるほど、レインズに登録されず、売買される傾向にあるため、売主となっている販売会社が主催しているセミナーを選択することが望ましいです。
③金融機関との提携数が多い会社を選択すること
金融機関との提携数が多い販売会社は、金融機関に対する信用力があることの証左であります。
金融機関が審査するポイントについて、住宅ローンと投資用ローンで大きく変わって
きます。
住宅ローンの審査は、何といっても個人の信用力を重視します。具体的には、勤務先、勤続年数、年収（給与）に加え、現在までの債務の履歴（債務の金額、延滞などがあるかどうか）などの信用情報が審査の対象となります。
返済原資は個人の給与収入ですから、勤務先や収入、他に借金があるかどうかといったことが重視されることになるのです。
一方、投資用ローンの審査では、住宅ローンと同じように個人の信用力も重視されますが、返済原資が家賃収入となるため、個人の信用力と合わせて、投資先の不動産の収益力と担保力が重要になってきます。
そのため、空室リスクが低く、安定的な家賃収入が見込めると判断できる物件なら、収益が安定し、ローンの返済が滞る可能性は低くなります。
さらに、立地および建物が良い物件であれば、資産としての価値が上がるのでローンの担保としては高く評価されることになります。
逆に収益性が低く、担保力も小さい物件だと金融機関が判断すれば、融資を申し込んだ人の信用力が高くても、審査が通りにくくなります。
不動産販売会社の中には、投資用ローンとして「提携ローン」を提供しているところ
もあります。
提携ローンとは、不動産販売会社が金融機関と提携して用意している、特別な条件のローンのことです。提携ローンは、他の投資用ローンに比べて、借入金利が低く設定されている点が大きな特長で、他の融資条件も借り手にとって有利な内容になっています。
利用ができる場合は、積極的に活用すべきです。
提携ローンがある不動産会社は、金融機関から会社としての信用力を評価されているといっていいでしょう。
提携ローンを提供するためには、不動産販売会社自体が金融機関から審査を受けることになるからです。
販売個数の実績、物件に対する審査能力、業績の動向など、不動産販売会社としての実力をチェックされ、審査をクリアしないと、提携ローンは提供されません。
また、提携ローンが使える物件は、不動産販売会社が事前に金融機関に照会して、金融機関が物件の収益力、担保力を評価しているものに限られます。
そのため、低い金利の設定など、借り手を優遇することができるわけです。提携ローンが使えるということは、投資家からすれば、安心できる物件といえるのです。
以上より、金融機関との提携数が多い会社が主催するセミナーに参加することで、優
良物件の購入や提携ローンの利用に繋がる可能性が大きくなるのです。
まずは、上記①～③の要件を満たす不動産会社が主催するセミナーに参加して情報収集しましょう。
