そうだ、サブリース契約はやめよう！
「これから不動産投資を始めることを検討している方」
「すでに不動産投資を始めていて、サブリース契約を締結している方」
サブリース契約は本当に必要性について真剣に考えていますか？
「空室リスクや滞納リスクを解消できるから」と安易に考えているのであれば、それは収益性の観点から非常に損をしていると思われます。
実際、サブリース契約には次のようなデメリットがあります。
①空室や滞納を理由に保証家賃が減額される
②正当な理由がない限り、貸主から解約することができない
③入居者情報が不明である
④売却価格が大幅に下落する
⑤金融機関の融資がつきにくくなる
※詳細は過去記事を参照 ↓ ↓
サブリース契約を巡り、上記①～⑤に関する説明が不十分だったことを理由にオーナーと不動産会社の間でトラブルが頻発しており、結果的にオーナーが多大な不利益を被ることになっているが現状です。
そこで、今回注目してほしいのが、
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、いわゆる「サブリース規制法」が１２月１５日から施行されることです。
また、これを受けて国土交通省が先月１６日、法の規制対象や法律違反になりうる具体的事例を示したガイドラインを発表したことです。
そもそも、サブリース契約とは、オーナーが所有する物件を不動産会社が借り上げて、第三者に転貸する契約です。
不動産会社が物件を借り上げる保証賃料は、一般的な賃料相場の８０～９０％にはなりますが、オーナーにとっては空室リスク、滞納リスクの心配がなくなります。
一見すると、上記リスクがなくなるためにオーナーにとってメリットのある制度と思えます。
ただし、サブリース契約時にメリットのみを強調して、デメリット（上記①～⑤など）についての理解が不十分なケースが多く、トラブルの原因となるのです。
このトラブルを防ぐため、具体的にどういったものが法違反になるのかを示したものが、今回のガイドラインになります。
ポイントは大きく分けて２つあります。
１ 禁止される誇大広告・不当勧誘の明確化されたこと
ガイドラインによれば、「家賃保証」「空室保証」などの広告を行う際、定期的な家賃の見直しやそれにより家賃が減額となる可能性について併せて表示するように定めています。
また、オーナー側のデメリット（上記①～⑤など）となりうる部分を伝えないことは、「不当勧誘」に該当します。
つまり、一方的にメリットだけを伝えることを禁じたということです。
２ 家賃減額リスクなどオーナーに説明すべき内容が明確化されたこと
これまでは、サブリース契約を締結する際に、何をどこまで説明するのかは、明確な基準はありませんでした。
これを契約時の重要事項説明のなかで、家賃の減額や契約期間中に解約となる場合があることをオーナー側にきちんと説明し、書面にも記載する必要があることが定められたのです。
これらの規定に違反し、悪質だと判断された会社については、６か月以下の懲役、５０万円以下の罰金刑のほか、業務停止命令の行政処分などの重い罰則が科せられます。
以上のことから、法規制によってサブリース契約を巡るトラブルは今後、減少すると思われます。
しかし、僕から言わせてもらえば、
そもそも、東京２３区内の駅から徒歩１０分圏内のワンルームマンションであれば、サブリース契約による家賃保証を付けなくても、長期にわたって安定した収入を得ることが可能であることです。
つまり、都心のワンルームマンションであれば、サブリース契約なんか必要ありません！
通常の管理代行契約のほうが長期的な収入は大きくなりますから！
高い手数料が取れ、空室リスクも低い都心物件のサブリース契約は不動産会社にとって貴重な収入源なので、今後もあらゆる手法を使って勧誘をしてくるでしょう。
その際、目先の空室リスクや滞納リスクにとらわれるのではなく、立地や賃貸需要をしっかりと見極めたうえで、信頼できる不動産管理会社と管理代行契約を締結することが望ましいです。
