なぜ、日本は経済成長しないのか？【その１】

日本の財政状況は先進国の中で最悪であることは周知の事実ですが、経済成長率も最悪であることはご存知でしょうか。

 

ここ数十年で米国は７～８倍、中国は２００倍近くの経済成長を遂げている一方で、日本はわずか２倍程度。

これじゃ・・いつまで経っても財政再建はできないどころか、借金が累積し、財政破綻に追い込まれるシナリオしか出てきません。

 

なぜ、日本は経済成長しないのか・・・？

素人なりにいろいろ考えてみたところ、以下２つの結論に至りました。

 

①「一生懸命頑張っている人がバカを見る」社会構造になっていること

②「円高から円安にならない」社会構造になっていること

 

今回は、上記①について解説したいと思います。

上記①のような社会構造になってしまう大きな原因の１つを挙げるとすれば、「日本の税金システム」です。

特に所得税と相続税の仕組みが多くの人の働くインセンティブを阻害しており、経済成長の大きな阻害要因になっていると考えています。

 

まず、所得税については「持てる者に多くの負担を課す」という累進性に問題があります。

日本では、所得税が課せられる最低限の所得である「課税所得」の基準が高いため、多くの人が所得税を支払っていない一方、お金持ちの人は、所得の多くを税金で持っていかれてしまいます。

実際に所得税を払っていない日本人の比率の多さは世界有数と言われています。

 

具体的な構造を簡単に説明すると以下のとおりです。

Ａ　課税所得（所得から所得控除を引いた額）

Ｂ　所得税率

 

①Ａが「９００万円を超え１８００万円以下の人」　→　Ｂは３３％

②Ａが「１８００万円を超える人」　→　Ｂは４０％

③Ａが「４０００万円を超える人」　→　Ｂは４５％

 

さらに１０％の住民税が加われば、所得の５０％前後を国に持っていかれてしまうわけです。

日本では失敗しても再起を救済する制度（自己破産など）は充実しているのに、成功しても大きなリターンを得ることができない仕組みが出来上がっているのです。

 

同じことが相続税についても言えます。

「将来、家族など大切な人のために多くの財産を残したい」と考えている人はたくさんいると思います。

しかし、いくら財産を築いてもそれを十分に残すことができない仕組みになっていたら、働くモチベーションはなくなりますよね。

 

世界的に見れば、相続税は「廃止又は減税」が現在のトレンドです。

世界でもっとも共産主義と言われている中国でさえも相続税はありません。

増税しているのは日本くらいです。日本は世界に逆行し、２０１５年には最高税率が５０％から５５％に引き上げられました。また、基礎控除額も引き下げられ、相続税を支払う必要のある人が大幅に増えました。

基礎控除額でいえば・・・・

２０１４年までは、「５０００万円＋１０００万円×法定相続人の数」でしたが、２０１５年以降は「３０００万円＋６００万円×法定相続人の数」になったのです。

 

☆☆まとめ☆☆

所得税と相続税に二重課税、それも過度の累進性をそのままにすれば「一生懸命働いている人がバカを見る」ことになり、働くインセンティブがなくなるため、社会全体の成長停滞・減退を招くことになるのではないか。

では、どうすればいいのか？有効な処方箋はないのか？

気になる方はこの本を一読することをオススメします。かなり分かりやすく、納得できる内容です。


 

 

続きは次回のブログで。

 

本当に信頼できる管理会社は？

不動産投資をされている方、特にサラリーマン大家については所有物件の運営管理を管理会社に委託しているのではないかと思います。（僕は当然、委託しています）。

 

あなたは管理会社がどのようなスタンスで仕事をしているか意識したことはありますか？

自身の物件の入居者の状況について意識したことはありますか？

 

実際、契約内容に滞納保証が付いているから、空室などの大きな問題が起こらない限り、賃貸経営には無関心である大家が大多数であると思います。（家賃さえ入れば、あとはどうでもいい・・・）

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koumuin-sisanka.hatenablog.jp

 

あなたにとって「本当に信頼できる管理会社」って何ですか？

大家のニーズに迅速かつ的確に対応できるのは当然の基準になりますが、何より僕が大切にしていることは「入居者に寄り添う姿勢」です。

大家は入居者の家賃収入で資産形成を行うことができます。特に金融機関から多額のお金を借りて運用しているサラリーマン大家は、家賃収入がなければ何もできません。

 

コロナの影響等で家賃を滞納するケースが増えている中、

①大家の家賃収入の安定化を図る

②会社の健全な運営を図るため、家賃滞納の長期化を防止する

③入居者の安定生活に向けて適切な支援を行う

 

を同時に実施している「㈱日本財託」は本当に信頼できる管理会社の一つです。

【入居者の安定生活に向けて適切な支援を行った事例】

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-689.html?utm_source=20200903&utm_medium=email&utm_campaign=official

 

また、御社は定期的にオンラインセミナーを通じて有益な情報提供を行っていますので、不動産をはじめとした資産運用を検討されている方は是非、活用することをオススメします。

僕は実際に御社から提供される情報をベースに資産運用を行うことで、目に見えない資産（知的財産）もたくさん構築することができました。

 

【サラリーマン向け】資産運用とは何？

資産運用とは「リスクをコントロールすることによって、少しでも高いリターンを狙う行為」

同じリスクであれば、リターンが高い方が、良い資産運用の方法といえますし、同じリターンをより小さなリスクで実現できれば、投資に伴う不安を抑えることができます。

 

これは、資産デザイン研究所の内藤忍先生が個人ブログで述べられていたことです。

資産デザイン研究所では、金融商品（株式、債券等）だけではなく、不動産をはじめとする実物資産への投資まで、幅広い投資対象を組合わせるアセットアロケーション（分散投資）の安全性・効果性について定期的に情報発信しております。

 

また、内藤先生はアセットアロケーションに関する具体的手法について、多数の出版本を通じて有益な情報を提供しています。

 

実際、内藤先生の本やセミナーからアセットアロケーションを学ぶことで、僕は従来の投資手法を見直すことができました。

 

従来は「株式の短期売買」が中心でした。儲かった時は有頂天になり、大損をくらった時はショックで動けませんでした。そんな感情の浮き沈みを繰り返しており、結局のところ年間トータルで利益はほとんどゼロでした。

たしかに金融・経済関係の情報感度が上がりましたが、日中はチャートの動きが気になって本業に集中することができず、何もかもが中途半端な状態でした。

 

僕は「そもそも資産運用とは何か？」と考えるようになり、そのタイミングで内藤先生を知りました。

改めて投資の基本中の基本として、

・リスクとリターンの関係

・インデックス運用とアクティブ運用の違い

・感情的な投資をしないための工夫（損切りの手法等）

・NISAやiDeCoといった税制優遇制度の活用

などについて、勉強しました。

 

 

そこで、僕が改めて学んだことは、以下２つです。

①個人投資家が知識を持たずに短期の利益を求めて、感情的に売買をするのは、ただのギャンブルであり、資産運用ではないこと。

②必要最低限の知識を得た上で、投資対象をしっかり選び、リスクコントロールをすることで、長期で資産を形成していくことが可能になること。特に「インデックスの積立投資」は、時間的制約のあるサラリーマンにとって最適な資産運用であること。

 

一方で「積立は思考を奪う。思考を止めたら、お金を失う」という考え方もありますが、そういうことを言うのは専門投資家じゃありませんか？

 

僕のような一般のサラリーマンが専門投資家と同じフィールドで長期的に勝ち続けるのは不可能だと思います。

であれば、インデックス積立投資で投資のプロ（機関投資家）に運用を任せたほうが長期的に確実に資産を形成することができるし、ドルコスト平均法の恩恵を受けることもできるため、価格の変動に一喜一憂する必要がなくなります。

 

それを理由に、僕は金融商品（株、債券等）については、インデックス積立投資での運用に切り替えました。もちろん、積立にしたからといって、何も考えなくなったわけではなく、金融・経済情勢に関する情報収集や分析は継続しています。（状況に応じてファンドの切り替え、追加も検討する必要があるため）

 

①これから資産運用を始めようと考えている方（特にサラリーマン）

②インデックス積立投資による運用の安全性・効果性について詳しく知りたい方

③さらに不動産などの実物資産も組合わせた効果的なアセットアロケーションについて学びたい方

 

については、内藤先生の本を一読することをオススメします！！！

 

 

コロナなんて関係ない！？東京２３区にしかない賃貸需要の「多様性」

不動産の投資エリアは東京２３区が望ましいと聞くが、地方でも賃貸需要のあるエリアであれば、全く問題ないのでは？

 

僕は以前、地方の物件を取扱う多くの営業マンに上記のような説得（誘導？）をされました。

最初は口車に乗せられて、その気になってしまいそうでしたが、冷静になって考えた結果、やはり「不動産投資をやるなら東京２３区だ！」という結論に至りました。

 

もちろん、プロの投資家であれば話は別ですが、僕のような公務員・サラリーマン投資家については、地方エリアの物件に安易に手を出すべきではないと考えます。

 

何より、コロナウイルスを契機に、地方エリアの賃貸需要が偏っている事実がはっきりするとともに、東京２３区における賃貸需要の「多様性」という大きな魅力や可能性について一層確信を深めることができました。

 

そこで、今回は東京２３区における賃貸需要の「多様性」について、解説したいと思います。

地方エリアの賃貸需要

学生の動向

コロナウイルスの影響で始まったオンライン授業は、現在も全国の大学で継続されています。

今年の４月から進学した新入生のなかには、実家で受講する学生も多くいます。さらに、外国人の入国制限も継続していることから留学生も減少しいてる状況です。

その結果、地方を中心に大学生の賃貸需要をあてにしていたオーナーは、大きな影響を受けています。

このように、ひとつの賃貸需要に偏ってしまうと、その需要が急減してしまったときに、賃貸経営が成り立たなくなるのです。


これは今回のコロナウイルスに限った話ではなく、過去の事例からも証明されています。

例えば、２０１３年の青山学院大学相模原キャンパスの移転。７０００人の学生が東京へ移動した結果、最寄りの相模原駅周辺では、２万円まで家賃を下げても空室が埋まらないマンションやアパートが現れたのです。

 

また、中央大学法学部は、現在の多摩キャンパスから２０２３年に、文京区に誕生する新キャンパスへの移転が計画されており、約１５００名の学生が都心に回帰する予定です。

他にも東京理科大学や東洋大学など、都心へのキャンパス移転を計画する大学はいくつもあります。

会社員の動向

また、賃貸需要の変化は、学生に限った話ではありません。

リーマンショックの際には、大手電機メーカーのソニーや東芝などが事業規模の縮小で地方の工場を閉鎖し、従業員の配置転換などが行われました。もし、このエリアで工場以外の賃貸需要がなければ、賃貸経営は厳しい状況に追い込まれることになります。

コロナウイルスを契機に事業規模の縮小による地方の工場の閉鎖といった動きが加速する可能性は大きいと思われます。

 

不動産はいったん購入してしまうと、買い替えるのは簡単ではありません。
賃貸需要が無くなったから売ろうと思っても、入居者がつかない物件を買う人はいないでしょう。

 

東京２３区の賃貸需要

不動産投資を始める時には、「人が集まる」ことに加え、「賃貸需要が複数ある」エリアの物件を選ぶことが大切になってきます。その条件を唯一クリアするのが『東京２３区』です。学生、会社員、その他外国籍の方々など、賃貸需要は豊富です。

 

一方で、リモートワークが定着することによって、東京であっても賃貸需要に陰りがみえてくるのではないかという意見もあると思います。

 

確かに、東京にいなくともリモートワークができるため、家賃も安く、部屋も広い、地方や東京郊外に移住する人が増えるのではないかと不安になると思います。（都内物件を所有する僕も当初は不安でした・・・。）

 

しかし、リモートワークは定着しつつも、完全移行している会社はほぼありません。

リモートワーク中のセキュリティ管理や不慣れなシステムへの対応がある中、対面によるコミュニケーションの重要性、必要性が多くの企業で再認識されている状況です。そのため、将来的にリモートワークが完全に定着することは難しいと思います。

一定日数の出社が義務付けられるのであれば、わざわざ通勤に不便な地方や東京郊外に住まいを構えるでしょうか。

実際、リモートワークによって通勤時間の無駄が明らかになり、職住近接の傾向が高まったという調査結果もあります。

 

また、そもそも東京２３区は通勤の利便性だけではなく、生活の場としても魅力にあふれています。
買い物や多くの娯楽施設が日本で最も集まっており、大型再開発も次々に計画されています。地方や東京郊外に住まいを移してしまえば、こうした楽しみも失われてしまいます。

仕事の観点だけで地方、東京郊外に住むという選択は考えづらいと思います。

 

今回のような事前に想定できない事態は、これからも起こり得るでしょう。

それでも、東京の賃貸需要は、変わることはありません。

 

まとめ

投資エリアに賃貸需要があるといっても、ひとつの賃貸需要だけに頼っていては収入も不安定になりがちです。

安定収入を得るための大切なポイントは、物件を投資するエリアに賃貸需要の『多様性』があるかどうかを見極めることです。

賃貸需要の多様性があり、都市の魅力にあふれる東京２３区こそ、安定した資産形成の場に適しているのではないでしょうか。

 

新世界で生き残るには？？

米IT大手アップルの時価総額が１９日、米企業で初めて２兆ドル（約２１２兆円）を超えた。２０１８年に民間企業として世界で初めて時価総額が１兆ドルを突破してから、わずか２年で倍増した。

www.nikkei.com

 

マジか！！しか言葉が出ません。

コロナ危機を契機に世界中で量的緩和政策による紙幣のバラマキが行われたことにより、主要企業の株価が上昇していることは連日にわたり報道されていました。

が・・、米国籍の１企業がこれほどの急成長で、しかも２兆ドル。そこら辺の一国を凌駕する経済規模です。

日本では時価総額１０００億円であれば、それなりに評価されますので、もうレベルが桁違いですね。

 

この状況を見て僕がふと思ったことは、

「今後、二極化が加速する」です。

 

コロナ危機を契機に企業、個人において「持つ者は成長し、持たざる者は衰退する」といった構図が明確になりました。

 

実際、コロナ危機により得した者は、①政府、②資産家です。

コロナが流行るほど、政府は多くの税金を投入しやすくなるし、多くのお金を刷りやすくなります。それにより得するのは株、不動産を持っている資産家です。

 

要は、お金がお金を生み続ける仕組み、ルールを理解して活用できる人が今後も成長し、コロナ後の新世界で生き残れるのではないでしょうか！！

 

「普通に会社で働いて、給料を貰い、老後に備えて銀行に貯金する」といった常識を捨て、持つ者（資産家）になることを本気で意識しなければならないのではないでしょうか！！

 

持つ者（資産家）＝富裕層だから、一般のサラリーマンには無縁？そんなことはないです。

実際に僕は地方公務員でありながら、不動産（マンルーム４部屋）、株、投資信託等を運用しています。

 

新世界で取り残されないように、今後も資産拡大に向けて、奮闘していきたいと思います。

【福沢諭吉から渋沢栄一】新しい１万円札への切替わり！これは地獄へのカウントダウンではないのか？

「日本の財政が危機的な状況のなかで、新しい1万円札の切替はなんとも気味が悪い。預金封鎖という最悪のシナリオもあり得るからだ」

 

これは、経済評論家の藤巻健史さんの発言であり、僕も強く共感しております。

 

渋沢栄一の故郷である「埼玉県深谷市」は僕の出身地でもあり、地域振興の観点から大変喜ばしいことであります。しかし、個人の資産管理に焦点をシフトした場合、話は別です。

 

結論から言うと、早めに準備をしておかないと、取返しのつかない事態に直面します。取返しのつかない事態とは「ハイパーインフレによる極貧生活」です。

僕はこれまで「日本がそんな状態に陥るわけがないだろう・・・」と一種の安全神話に取りつかれておりましたが、日本の現状、他国の事例、通貨の仕組み、過去の歴史などを調べていくうちに、「これは異常事態」と確信するようになりました。

 

以下、簡単に解説したいと思います。

日本の現状

デフレ脱却による経済成長、社会保障の充実を名目として、政府は「量的緩和政策」による紙幣のバラマキを行っているため、巨額の財政赤字は現在も拡大中です。

日本の債務残高の対GDP比（２０２０年）は、２３７．６％と主要先進国の中で最悪の水準となっています。これは、戦後、日本で起こったハイパーインフレや預金封鎖の時よりも悪い数字です。

 

ここである疑問が生まれます。「なぜ、日本は財政破綻しないのか？」

実は、日本政府の資金繰りを支えており、財政破綻の先送りを可能にしているのが日本銀行なのです。

日本銀行が政府の発行する国債を爆買いし、資金供給を行っているため（これを「財政ファイナンス」という。）、財政破綻を回避することができている状況です。

 

しかし、それは需要を遥かに上回る大量の紙幣が市中に流通するため、通貨価値（円）の下落を招きます。また、日本銀行のバランスシートが拡大し続けるため、資産（国債、株、社債等）の下落により、日本銀行が債務超過に陥る可能性があるのです。

 

円の価値を担保しているのは、「日銀の資産か？ 対外純資産か？ 政府への信用か？それとも全部？」といった疑問がありますが・・・

藤巻さん曰く、

「基本通貨は国力を反映します。しかし、それは『中央銀行の財務が健全であるならば』という条件付きです。ドイツは戦後ライヒスバンクを廃止し、ブンデスバンクを創設しました。旧通貨は廃され新通貨が発行されたのです。その結果、ドイツの国力も純資産も政府も新通貨発行の前後で全く変わらないのに、通貨の価値は回復しハイパーインフレは鎮静化しました。そのことが証明していると思います」

とのこと。

 

要は円価値の暴落によるハイパーインフレは日本銀行の財務の健全性に左右されるのです。

なので、日本銀行が今後も財政ファイナンスを続ければ、地獄へのカウントダウンが迫ってくると思ったほうがよいのではないでしょうか・・。

 

他国の事例

実際、紙幣の刷りすぎを発端にハイパーインフレを起こした国が多数あります。

直近であれば、２００８年にジンバブエで起こったハイパーインフレが記憶に新しいです。大量の紙幣がゴミのようにバラまかれている映像が、世界中に衝撃を与えました。

ただ、南アフリカに隣接するこの国は、かつては「アフリカの食糧庫」と言われるほど豊かな国だったのです。ところが、GDPの２割以上にのぼった貿易赤字を解消するために、紙幣を刷りまくった結果、激しいインフレが発生。２００８年１１月に、インフレ率は月間７９６億％に達しました。

これは、約１日で物価に２倍になるスピードです。１日目に１００円だったパンが翌日になると２００円、３日目には４００円、１週間後には６４００円になるわけです。

 

「中央銀行の財政ファイナンスは禁断の策」であることは過去の歴史から学んだ世界の共通認識であり、日本でも財政法第５条に明記しています。なのに・・・なぜ、違法行為までして財政ファイナンスを実施するのか。理解に苦しむとしか言えないです。

 

資産防衛策

結論から言うと、

・実物資産（不動産）で運用する

・米ドル（※ドル建てMMF）で運用する

・仮想通貨の講座を開設（少額で運用する）

がリスクマネジメントとして非常に効果的だと思いますし、僕も実践しています。

ハイパーインフレや預金封鎖に陥る可能性はゼロではないことは確実です。むしろコロナ危機を引き金に現実味を帯びてきたのではないでしょうか。

「円を保有し続けることのリスク」についてきちんと学び、対策を考えることが必要であると僕は考えています。

詳しくは、この本に書いてありますので、気になる方は是非、一読してほしいです。

金融リテラシーを習得する絶好の機会だと思います。

【これから不動産投資を始める方は要注意！】サブリース契約における４つの問題点

「不動産投資を検討している。空室や滞納のリスク対策としてサブリース契約による家賃保証を付けたほうがよいのか？」

 

このような疑問や悩みを抱えている方は、この先を読んでから判断することをオススメします。

 

サブリース契約とは、オーナーが所有する不動産を不動産会社が借り上げて、第三者に転貸する契約のことです。

実際、空室時も家賃収入が保証されており、収益の安定性や安心感からサブリースを選択する方もいます。

 

ちなみに僕は次のように考えています。

・都心のワンルームであれば、サブリースによる家賃保証を付けなくても、長期にわたって安定した収入を得ることができる。

・サブリースによる空室保証をつけなければ、安心できないエリアにはそもそも投資をしない。

 

これは、不動産投資を行う際、僕の経験と知識を踏まえた方針です！

 

そこで、今回はサブリース契約に関する４つ問題点について解説したいと思います。

 ①保証家賃の減額と契約の解除

『３０年間一括借り上げ』とする謳い文句がよくありますね・・。

一方で、契約書には保証家賃の見直しや契約解除について、しっかりと記載されています。

が・・、多くの人はここを見落としてしまいます。


そのため、築年数の経過や外部環境の変化によって空室が常態化すれば、家賃を引き下げられることは十分にあり得ます。

 

だったら「解約をすればいいじゃん！」と考えると思いますが、今度は借地借家法という法律の壁が立ちはだかります。

 

通常、オーナーは入居者と賃貸借契約を解約しようとしても、正当な理由がない限りできません。

借地借家法では、貸主に比べ立場も弱く、経済的にも不利とされている入居者の権利が強く守られているのです。

 

サブリース契約を結ぶ不動産会社は、オーナーにとっては入居者です。

つまり、極めて例外的な状況を除けば、オーナー側から一方的にサブリースの契約更新を拒絶したり、中途解約することはできないのです。

 

また、不動産会社側からは解約しやすいのに、オーナー側からは高額な違約金が必要で、解約しにくい契約になる事例が多数です。

 

②入居者情報が不明

オーナーは不動産会社に物件を貸すために、どのような入居者が住んでいるかは分かりません。その結果、入居者情報がないことを理由にトラブルに発展するケースもあるのです。

代表的な例としては、管理会社の倒産です！

 

サブリース契約は３０年保証など、長期の保証を謳っていることが多いのですが、管理会社自体が倒産してしまっては、保証も何もありません。

 

しかも、管理会社が倒産してしまうと、入居者の情報がオーナーの手元にない分、通常の賃貸借契約以上に家賃の回収や管理変更手続きも難しくなります。

 

不動産会社に借り上げてもらっている分、空室かどうかも分からないため、物件の本当のポテンシャルを把握することができなくなります。

 

特に地方や郊外にあるようなアパートの場合、いざサブリース契約を解除したら、空室だらけだったということも十分考えられます。

 

家賃送金が遅れたり、担当者との連絡が滞ることは、管理会社の経営がうまくいっていないことを表す危険信号の１つだと思います。

 

③売却価格の下落

サブリースが付いていると、本来の相場より低い価格でしか売れない可能性が高まります。

収益物件の価格は、基本的には収益（家賃収入）から算出する収益還元価格を元にして決まります。

 

サブリース契約の場合、空室や滞納リスクを心配する必要がない分、オーナーが受け取る保証賃料は、相場家賃のおよそ８０％～９０％程度に抑えられています。

そのために、通常の管理代行契約で結んでいる物件に比べて、算出される売却価格も低くなるのです。

場合によっては数百万円単位で、価格が低く算出されてしまうこともあります。


それでは、売却時にサブリース契約を解除すればよいと思うでしょうが、前述のとおり解約は簡単にはできません。

 

集金代行契約に比べて、高い手数料が取れ、空室リスクも低い都心物件のサブリース契約は不動産会社にとって貴重な収入源です。

 

都心であれば将来的にも相場家賃と保証家賃が逆ザヤになる可能性は低く、空室時の補填を加味しても、不動産会社にとっては利ザヤが大きいため、手放したくないのです。

 

④金融機関の融資が付かない

 サブリース付きの物件には、金融機関の融資が出にくいのです。これは、物件の売却を困難にします。

 

金融機関は融資審査の段階で、現在の入居者の属性を確認しますが、サブリース契約の場合、転貸先の入居者の情報は分かりません。

情報を開示しない会社も多く、チェックができない以上、金融機関としては融資を絞らざるをえません。

 

 

以上！

サブリースは、強固な契約です。


サブリース契約前の説明を義務付ける法案が６月に成立しましたが、契約条件を説明するだけで、今回の問題点まで説明を求めるものではありません。

 

どうしてもサブリースを検討しなければならない場合には、その問題点までしっかり把握してから、総合的に判断することをオススメします。

 

 なお、「サブリースではなく集金代行契約を検討しよう！」と思った方は、㈱日本財託に相談することをオススメします。管理実績に関しては全国トップクラスです。

定期的にオンラインセミナーも開催しているので、情報収集の一環として是非、参加してみてください。