【実録】不動産投資を検討してるけど、どの物件に投資すればいいの？
「不動産投資を検討しているけど、どの物件に投資すればいいのか迷っている。」
このような悩みを抱えている方。
是非、この先を読んでいただきたいです。
僕は普段、地方公務員として勤務しながら、不動産投資に取り組んでおります。
結論から言うと、不動産投資をやるなら「ワンルームマンション」を選定することが望ましいです。
本記事では僕の経験や学びを踏まえて、ワンルームマンションの魅力について解説していきます。
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本記事の内容
なぜ、ワンルームマンション？
投資する物件には、１棟アパート・マンションや戸建て、ファミリーマンション、ワンルームマンションなどさまざまなタイプがありますが、僕のオススメはワンルームマンションです。
よく不動産投資を始めようとする方からこんな声を聞きます。
「区分の場合、入居者が入らなければ収入がゼロになってしまう。家賃収入も低いため、儲からない」
「１棟なら複数あるすべての部屋から入居者が一度に出ていくことはないので、収入が途切れることはない。だから、１棟のほうがリスクが低い。」・・・・
たしかに、１棟１０部屋のアパートとワンルーム１部屋を比べると、一理あると思います。
しかし、前提条件としてワンルームも同じ１０部屋で考えてみると、話はずいぶん変わってきます。
僕の場合、ワンルームマンションには次の４点において大きな魅力があると考えます。
設備交換、火災などのリスクを分散することができる
１棟アパート・マンションに投資した場合、当然ですが、すべての部屋で築年数やエリアは同じです。室内設備を設置したタイミングも同じですので、交換の時期もだいたい同じくらいにやってきます。
例えば、給湯器の交換費用は１式１０万円程度が目安ですが、１０部屋以上のアパートで同時期に交換がやってくれば、あっという間に１００万円単位の出費がかさんでしまいます。
この点、築年数の異なるワンルームを購入していれば、エアコンや給湯器の交換時期をずらすことができ、設備修理交換費用の発生時期をコントロールすることができます。
さらに、木造のアパートであれば、１部屋から出火すると、あっという間に全室が焼失してしまうリスクがあります。これについても、ワンルームマンションに分散投資していれば、火災が起きたとしても、１部屋だけの被害にとどまります。
特に鉄筋コンクリート造のマンションの場合、室内が全焼するほどの火災があっても、
全戸に影響を及ぼすことはありません。
また、火災の復旧費用についても、火災保険でカバーすることができ、２～３か月後には室内すべてリノベーション工事が行われ、生まれ変わることができるのです。
価格変動のリスクを分散することができる
物件の購入時期をずらすことで、価格変動リスクにも対応することができます。
１棟アパート・マンションのように一度にすべての資金を投入するのではなく、その後いくつかの時期に分けて投資をすることで、購入時期によって異なる物件価格の合計金額を平準化することができるのです。
高いときに買ったとしても、次に安い時期に物件を購入することができれば、平均取得価格を下げられます。
空室、投資エリアのリスクを分散することができる
同じ部屋数ですので、空室が出た際のリスクは同一に思えます。
しかし、実際のところ、空室による入居者の入れ替えが同時期に増えていけばいくほど、１棟アパート・マンションを所有しているほうが高リスクになるのです。
なぜなら、同じエリアの入居希望者を１つの所有物件のなかで奪い合っているからです。
例えば、同じ立地、同じ間取りであっても、比較検討されれば、どうしても１階の部屋は人気が劣ります。そこで、空室期間を短くするために家賃を下げざるをえないのです。
また、近隣に新しいマンションやアパートが建てられたり、建物内で事件、事故、災害が起きたりすると、全部屋に悪影響を及ぼしますので、入居者の募集に苦戦することになってしまいます。
それに対して、ワンルームマンションは次のような利点があります。
①都心でもとくに立地のよい人気の高いエリアをピンポイントで購入することが可能である。たとえば、すべての物件を３階以上の物件にすることも可能である。
②１戸は学生が集まる街、１戸はビジネスマンに人気のエリア、１戸はショッピングに便利な場所など・・・、異なる賃貸需要がある物件を組み合わせることで、リスク分散を図ることができる。
③東京２３区内の駅から徒歩１０分圏内のエリアなど、都心の好立地の物件を手頃な価格（１０００万円～３０００万円）で購入することができる。
特に③に関してさらに言えば、土地つきの１棟丸ごと購入する場合、どんなに安くても６０００万円以上、物件によっては１億円、２億円といったものも少なくありません。
このような物件を借入れをして購入する公務員、サラリーマンにはリスクが大きすぎます。
また、手頃な価格で１棟の不動産投資を実現するには、駅から遠いエリアや都心から離れた地方・郊外エリアを狙うしかありません。
僕のようなサラリーマン投資家は、東京２３区に絞って投資エリアを選定することが望ましいです。
修繕積立金の恩恵を受けることができる
ワンルームマンションを購入する投資家にとってありがたいのが、修繕積立金です。
修繕積立金は、将来実施する大規模工事に備えて、マンションのオーナー全員が毎月積み立てて備えるものです。
この修繕積立金について、ワンルームマンションならではの大きなメリットが２つあります。
①マンションの区分所有者が変わろうとも、これまで積み立てられたお金はマンションの管理組合が所有していますので、そのまま引き継がれること
②マンションを売却したからといって、これまで積み立ててきたお金が戻ってくることはありませんが、ワンルームマンションの購入時に、これまでの積立金の支払いを求められることはないこと
一方、１棟アパート・マンションの場合、１人のオーナーが物件のすべての管理運営を行うため、自分自身で将来の修繕に備えるための資金を準備する必要があります。
新たに１棟アパート・マンションを購入する場合、修繕のために必要な資金はすべて従前のオーナーが持ち去り、何も残っていません。
何かあったときは、すべて新オーナーが負担する必要があるのです。
こんな事例をよく聞きます・・・。
あるオーナーが最近、１棟アパートを購入したときのことです。
事前に確認したつもりだったのですが、実際は屋上の防水工事が不十分で、購入後に雨漏りが発生してしまいました。
修繕費は・・・な、なんと３００万円！！！
当然のことながら、修繕費は自己負担し、防水工事をやり直すことになってしまったのです。このタイミングを見計らって、アパートを売り抜けるオーナーも多くいるみたいです。
このオーナーは幸い、現金を持ち合わせていたので対応することができましたが、自己資金なしのフルローンで購入したような状態であれば、たちまち資金繰りに困ることになったっでしょう。
公務員、サラリーマンがやっとの思いで１棟アパートを購入したあげく、多額の修繕負担でいきなり窮地に陥ることも十分考えられます。
ファミリータイプの区分マンションとの違いは？
これまで１棟アパート・マンションよりも区分所有のマンションの方がリスク軽減・分散を図ることができるという観点から投資対象として望ましいことを話してきました。
なお、区分所有のマンションなら、ファミリータイプの大きな物件もよいのではないかと考える人もいるかもしれません。
しかし、①空室期間と②ランニングコストを踏まえると、ファミリータイプよりワンルームのほうがオススメです。
空室期間を最短にできる
不動産では必ず入居者の退去があります。入居者がいない期間＝空室期間には、家賃が入ってきませんから、この期間をいかに短くできるかが「安定収益」の大きなカギとなります。
ワンルームの場合、入居にあたっての意思決定者は１人です。特に、引っ越しシーズン（１月～３月）では、人気のある部屋はほとんど埋まってしまうので、実際の部屋を見ずに、物件図面だけを確認して部屋を決めることも珍しくないそうです。
一方、ファミリータイプの場合は、意思決定者が複数にわたります。
例えば・・・・
・父親は、職場までのアクセスを気にする
・母親は、間取りはもちろんキッチンの使い勝手のよさや日当たり、近隣環境を気にする
・子どもは学区内であることはもちろん、学校までの距離を気にする
その他にもたくさんあると思いますが、これらのニーズが部屋を決める際の重要なポイントなのです。
また、引っ越しの時期も転勤や進学などを機に行うことが多く、ワンルームと異なり１年のうちでも賃貸需要に波があります。
さらに、入居者が入れ替わる際の内装リフォーム期間中は、いくら部屋に入りたい人がいても入居できず、家賃は発生しません。
ワンルームであれば１週間から１０日程度で終わる内装リフォーム工事も、面積が広いファミリータイプであれば、２週間以上を要する場合があります。
そのため、空室期間を最短にして途切れない家賃収入を得たいのなら、ワンルームを選ぶべきです。
将来のランニングコストが割安である
ランニングコストで大きな金額となるのは、退去時の内装リフォームです。
リフォーム費用は、ほぼ部屋の面積に比例して増加します。
退去時の内装工事項目としては、ルームクリーニング、クロス（壁紙）・カーペット・フローリング・網戸の張り替えやエアコンクリーニングなどが一般的です。
そのコストのほとんどが、壁面や床の面積、設備の台数に比例して上昇します。
１回あたりのコストをワンルームタイプとファミリータイプの部屋で比較すると、ワンルームは１０万円程度、ファミリータイプは２０万円以上となり、長い目で見れば大きな違いが出てきます。
加えて、物件価格も同じ立地であれば、当然、面積に比例しますので、ファミリータイプよりワンルームのほうが割安になります。
都心の好立地にある６０平方メートル程度のファミリータイプのマンションは、築年数が古くても３５００万円以上の価格がついています。
一方で、家賃相場は物件価格に比例していません！
価格が２倍違うからといって、家賃に２倍の差があるわけではないのです。
平均すると、都心のワンルームマンションの手取り利回りは４～６％で、ファミリータイプのマンションは３～４％です！！
以上より、①空室期間、②ランニングコストを踏まえた収益性を考えれば、ファミリータイプよりもワンルームが投資対象として望ましいです！
まとめ
僕のような公務員、サラリーマンの場合、基本的に金融機関のローンを利用しないと不動産投資を始めることはできません。そのような状況で、いきなり１棟アパート・マンション、ファミリータイプのマンションを購入するのはリスクが大きいです。
目先の利益に目をくらますのではなく、長期的、安定的に家賃収入を増やしていくことがリスクマネジメントの観点からも非常に大切であると思います。
これは必見！コロナショックで住宅ローン金利はどうなる？
コロナショックで住宅ローン金利はどうなる？・・・・・
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世界経済はコロナショックの影響で大打撃を受けております。
このように経済状況に大きな変化があった場合、住宅産業に与える影響は無視できません。
特に住宅ローンを利用してマイホームを購入されている方にとっては、金利の変動が自身の返済額にどう影響するか大変気になるところです。
そこで、今回はコロナショックが住宅ローン金利に及ぼす影響について、僕なりに解説していきたいと思います。
本記事の内容
そもそも、住宅ローン金利は大きく２つに分けることができます。
１ 短期金利に連動するもの（①変動金利、②３年固定、③５年固定）
短期金利は日本銀行が直接コントロールしている政策金利に大きく影響しています。
そのため、住宅ローン金利が変動する場合は、次の流れになります。
①日本銀行が政策金利を上げる（下げる）
②各金融機関の店頭金利が上がる（下がる）
③適用される住宅ローン金利が上がる（下がる）
では、日本銀行の政策金利はどのようにして決まるのでしょうか。次のように景気の動向に左右されます。
【景気が悪い → 政策金利を下げる】
この場合、金利が下がるため、多くの人がローンを借りやすくなり、特に企業においては、設備投資などの費用を金融機関から調達しやすくなります。その結果、市場のお金の流れを活性化させることができるため、賃金や物価も上がりやすくなります。この流れは一般的に緩和策と言われています。
【景気が良い → 政策金利を上げる】
この場合、金利が上がるため、多くの個人や企業は金融機関からお金を借りることを渋り、貯蓄にまわすことを選ぶでしょう。その結果、市場に出回るお金が回収され、賃金や物価も下がりやすくなります。この流れは一般的に引締策と言われています。
以上を踏まえると、コロナショックによる景気低迷が続く中で、日本銀行が政策金利を上げる（引締策を行う）ことは考えづらいため、短期金利に連動する住宅ローン金利は当面上がらないと判断できます。
２ 長期金利に連動するもの（①１０年固定、②フラット３５）
長期金利は短期金利のように日本銀行の政策金利に連動するのではなく、日本国債の売買状況を踏まえた市場金利に大きく影響を受けます。
そのため、住宅ローン金利が変動する場合は、次の流れになります。
①投資家が日本国債を買う（売る）
②市場金利が下がる（上がる）
③適用される住宅金利が下がる（上がる）
では、市場金利はどのようにして決まるのでしょうか。次のように景気の動向に左右されます。
【景気が悪い → 株式が売られ、日本国債が買われる → 市場金利が下がる】
景気が悪いと、企業業績が低迷し、損切りをしようとする投資家が多くなるため、株式は売られます。その売却資金で安全資産と言われている日本国債が買われるため、同国債の価格が上がり、市場金利は下がります。
【景気が良い → 株式が買われ、日本国債が売られる → 市場金利が上がる】
景気が良いと、企業業績が成長し、さらなる利益を期待する投資家が多くなるため、株式は買われます。株式の購入資金を確保するために日本国債が売られるため、同国債の価格は下がり、市場金利は上がります。
以上を踏まえると、コロナショックによる景気低迷が続く中で、企業業績の回復は当面見込めないことから、株式を購入するために日本国債が売られる状況は考えづらいため、長期金利に連動する住宅ローン金利は当面上がらないと判断できます。
なお、私個人としては今後、景気が回復しても長期金利に連動する住宅ローン金利については上がらないと考えています。
なぜなら、市場金利が上がってしまうと、非常に困る方がいるからです。それは、日本銀行です。
日本の借金は現在、１１００兆円を超えています。これは日本銀行が日本政府の資金繰りを支援するために日本国債を大量購入してきたことが原因です。
今回のコロナ対策による大型財政出動の財源も日本国債（＝赤字国債）です。
現在、日本銀行の保有国債の平均利回りは０．２６％程度であるため、景気回復に伴う僅かな金利上昇により、保有国債の評価損が発生してしまいます（利払いが多くなるため）。
その結果、日本銀行の財務状況が悪化するため、同銀行の信用は失墜するとともに発行する通貨（円）は暴落することになります。
ドイツでは、過去に貨幣価値が暴落したため、当時の中央銀行であるライヒスバンクをつぶし、現在のブンデスバンクを作りました。
日本でも第二次世界大戦後に国債（戦費国債）の大量購入を原因とした通貨の暴落により、預金封鎖を実施しました。
通貨は中央銀行の債務であり、その価値は発行主体である中央銀行の財務の健全性に拠ることを過去の歴史が証明しているのです。
そのため、日本銀行は通貨（円）の暴落を避けるために、市場金利の上昇を抑えてくるでしょう。
★★まとめ★★★
現在の日本ではマイナス金利が採用されていることもあり、これ以上金利を変動させる余地がない状況です。そのため、コロナショックによる景気低迷の場面においても、政府や日本銀行の打てる手はほとんど無く、住宅ローン金利への影響は極めて限定的であると判断できます。
なお、住宅ローンについてもっと体系的に学びを深めたい方は、専門家である税理士との無料面談がオススメです！！住宅ローンの他にも税務関係について幅広く学ぶことができます。是非、一度利用してみてください。
「持ち家」と「賃貸」はどっちがお得！？
みなさんは「持ち家派」ですか？「賃貸派」ですか？
僕は普段、職場の上司や先輩から「早く結婚しないと家を建てられなくなるぞ」、「住宅ローン（フラット３５）が組めなくなるぞ」とか訳の分からないプレッシャーをかけられます。汗
「結婚したら家を建てるのが当然で、マイホームを持たない奴は負け組」みたいな考えを持っている人がまわりに多いので、本当に困っています。
ちなみに僕は「賃貸派」です。
世間の常識？に縛られたくない反発心もありますが、ちゃんとした理由はあります！
それは、①人生的にフレキシビリティがあること、②経済的にお得であることの２つが非常に大きいです。
では、具体的に話したいと思います。（あくまで僕の価値観ですので、ご了承願います）
本記事の内容
人生的にフレキシビリティがあること
みなさんは自由度の高い人生を送りたいですか？
社会経済情勢の変化が激しい中、今後は自身の選択肢も増えていくと思います。過去の常識に縛られないで、自由度の高い人生を送るためには、状況に応じて自身の人生（習慣）を迅速かつ効果的に見直していく必要性はさらに高まっていくと思います。
ここで大切なのが次の２つの視点です。
仕事を自由に選べるか
持ち家の場合は「ローンのリスク」が自由度を制限します。
ローン返済のための現在の収入を今後３５年～４０年にわたり維持していくことが前提です。なので、先行きに不安を少しでも感じてしまうと転職の大きな足かせになります。要するに人生にチャレンジができなくなり、より保守的になってしまうのです。
一方、賃貸は「ローンのリスク」がないため、自分の気持ち次第で転職が自由にできます。また、収入が減ったとしてもそれに応じて生活レベルを調整できるので、いざという時のフレキシビリティが効くのです。
住む場所を自由に選べるか
買った瞬間に新築の値段は下がります。だいたい３～４割が一般的です。つまり、持ち家は買った瞬間に債務超過になってしまうのです。
住み替えをしたくても、持ち家を売るときに発生する債務超過分を自分のポケットマネーから返済しなければならないのです。そのため、住み替えの自由は制限されるし、転勤の足かせにもなるでしょう。
僕が非常に大切にしているのが「移動の自由」です。僕には、一度しかない人生でより多くの場所で生活を送りながら刺激を受け続けたいという強い欲求があります。もちろん海外を拠点にすることも視野に入れています。
同じような価値観をお持ちの方は、賃貸の方がフレキシビリティがあり、より自由度の高い人生を送ることができるのではないでしょうか。
経済的にお得であること
例）
・新築４０００万円
・頭金５００万円
・ローン３５００万円（３５年、１．５％）
上記条件で購入した場合、元利金は３５年間で約４５００万円支払うことになります。また、固定資産税などの維持管理費の負担もありますから、これらは３５年間で約１５００万円くらいになります。そのため、合計で６５００万円（頭金５００万円＋元利金４５００万円＋維持管理費１５００万円）の負担となるのです。
なお、持ち家は、人口密集地で需要が豊富な都心でない限り、３５年後には約４０％くらいの価値になってしまうことが一般的です。上記例でいえば、１６００万円くらいの価値になってしまいます。その場合、実質的に４９００万円（６５００万円ー１６００万円）の負担となります。
これを賃貸に置き換えると、月１１万６０００円（４９００万円÷３５年【４２０カ月】）の家賃を払うことと同じになります。うーん、ちょっと高いですね。
それでも、「３５年後には１６００万円の資産が残るから、持ち家の方が有利だ！」と考える方もいますが、頭金５００万円を３５年間、２％以上で運用すれば、１６００万円以上の金融資産を構築することはできます。
もちろん、日本には２％以上（元本保証）の金融商品はなかなか見当たらないので、円の信用リスクを踏まえたUSドル建ての運用が堅いでしょう。実際に僕は３％でUSドルを運用しています。
また、ローンを活用して不動産投資を行えば、さらに大きな資産を構築することも可能です。↓ ↓ ↓
以上ななります。
もちろん「自由度の高い人生」、「経済合理性」に対する考え方は人によって異なるので、持ち家と賃貸のどちらがお得かは一概に判断できません。
しかし、僕と同じ考え方を持っているのであれば、賃貸を選択したほうがお得だと思います。
コロナを機に日本の生活保障を見直すべきだ！
大スケです。
元ケースワーカーとして、日本の生活保障制度の課題・対策について真剣に考えてみました。
★★★
新型コロナウイルス感染症の拡大防止対策として実施された休業、外出自粛の要請が、戦後最悪とも言われる経済悪化を招いていることは周知の事実です。今後も経済情勢の悪化は深刻化し、多くの人が未曽有の困難に直面することが予想されます。
コロナ対策の実効性を確保するためには、感染リスクを承知で働き続けざるを得ない立場の人に対して、安心して自宅待機ができるだけの生活保障を行い、行動変容を促していくことです！
しかし、実際は生活や事業を維持するための補償がほとんど機能していません。
このような状況で外出・業務の自粛要請だけを続ければ、短期間で大量の人たちが失業・廃業に追い込まれて生活基盤を失うのは火を見るより明らかです。
自粛要請がかえって人々の尊厳と地域経済を破壊し、取り返しのつかない被害を日本社会にもたらすのではないかと思えてならないです。
単に「３密を避け、ステイホーム！」と呼びかければ、人々の行動変容が起こり、コロナ対策の実効性を確保できるという楽観視はやめるべきです。
★★★
生活や事業を維持するための代表的な補償として、次の生活保障制度があります。
①休業補償（雇用調整助成金、休業手当等）
②資金支援（緊急小口資金、総合支援資金等）
③生活保護
これらの生活保障制度は、今回のコロナ渦において利用者が急増しました。
しかし、これらの生活保障制度が十分に機能するのは、あくまで平常時だけです！
迅速性が求められる緊急事態への保障としては、物足りなさを感じます。
具体的に次の３つの課題があると考えてます。
１．休業補償（雇用調整助成金、休業手当等）の多くが、本人ではなく事業主が行う仕組みになっていること
雇用主と労働者には暗黙の力関係があります。人員不足で仕事も忙しい中で、煩雑な手続きを嫌う雇用主に対して、申請を働きかける労働者はどれだけいるのか。この制度は、事業者が申請を渋る可能性を排除できていない事実が、コロナ渦で浮き彫りになったと言えます。
２．資金支援（緊急小口資金、総合支援資金等）の多くが、給付ではなく貸付であること
この制度は僕がケースワーカー時代によく利用しました。保護申請から保護決定までの間（１カ月）の生活を繋ぐ支援として有効的でした。あくまで貸付期間が明確で短期間であったからこそ利用できた制度です。
しかし、今回のコロナ危機は収束の見通しが立たない状況であるため、生活再建の目途がはっきりしない中で、新しい借金を抱えることを避ける人が多いと思います。
また、この制度では、収入減少に伴う免除規定があるものの、所得の減少の基準も明確ではなく、償還が免除されるという確約もないため、将来の生活圧迫を考えれば、気軽に利用できるものではないです。
３．手続きに必要な書類が煩雑で、申請から決定するまでに最低１カ月以上を要すること
生活保障制度の利用にあたって、不正利用の防止、公平性の確保、第３者への説明責任を果たすために慎重かつ厳格な審査手続きは必須です。
僕もケースワーカー時代は、「不正受給の防止・一般世帯との均衡」を念頭に調査を行っていたため、決定までに１カ月を要していました。
しかし、これらの手法はあくまで平常時を想定したものです。
緊急時においては、迅速かつ適切な手続きが求められるのです。
★★★
では、どうすればよいのか？
緊急時を想定した制度の仕組みを見直すことです。
１．休業補償の申請を個人で行うことができるようにする。（緊急時のみ）
２．資金支援の形態を「貸付型」から「給付型」にする。（緊急時のみ）
３．オンラインの活用等により、手続きの簡略化や見直しを行う。（緊急時のみ）
これから第２波が来ることを覚悟しなくてはなりません。
そんな中で何の対策もしないで、感染リスクより自身の生活維持を優先しようとする人を責めることはできますか？
自宅待機をしても当面は生活の心配をする必要のない生活保障が必要なのです！
なぜなら、生活保障を目的とした財政政策は、経済活動や市民生活の維持だけではなく、感染症対策として一人ひとりの行動変容（自宅待機）を促す重要な役割があるからです。
生活保護をもっと詳しく知りたい！元ケースワーカーにインタビュー
大スケです！
先日、僕は「お金を借りるISBN大全」さんからインタビューを受けました。
みなさん、「お金を借りるISBN大全」っていうメディアをご存じでしょうか？
「お金を借りるISBN大全」さんは、お金を借りたり、公的支援を受けたりするときに知っておきたい知識を分かりやすく解説するメディアです。
人生でお金を借りたり、公的支援を受ける場面は次のようにたくさんあります。
①生活費、家賃
②奨学金
③住宅ローン
➃マイカーローン
⑤生活保護
など・・・。
しかし、お金の管理・運用の方法に関する知識が乏しい方は、行き当たりばったりでお金を扱ってしまい、結果的に損をしてしまうことが多いのです。
そこで、「お金を借りるISBN大全」さんは事前に正しい情報を効率的・効果的にお伝えして、利用者の日常生活の利便性とマネーリテラシーの向上に資することを目的に日々活動されています。
「どこに相談すればいいの？」、「どんな支援を受けられるの？」、「どの支援が自分にとって一番メリットがあるの？」などの疑問や悩みを抱えている方は、「お金借りるISBN大全」さんのサイトで解決できますので、どんどん利用してください。
なお、今回は公的支援の最後のセーフティネットである生活保護制度について、
「生活保護をもっと詳しく知りたい！元ケースワーカーにインタビュー」
を題材に、「お金借りるISBN大全」さんからインタビューを受けました。
ブログの自己紹介記事にもありますように、僕は現在、市役所で勤務しており、２０１４年から２０１９年の５年間、福祉事務所でケースワーカーとして勤務しておりました。インタビュー項目は次のとおりです。（詳細はサイトをご覧いただければありがたいです。）
【質問①】
ケースワーカーの主な仕事を教えて下さい。またケースワーカーに就いた理由をお聞かせください。
生活保護受給者はどのような人が多いですか？また、1人のケースワーカーが何人くらいの受給者を担当されますか？
【質問②】
ケースワーカーをしていて一番大変なことはなんですか？逆に喜びを感じたことはありますか？
【質問③】
生活保護受給にあたり家庭訪問をされるかと思いますが、どのようなことをされますか？またどのような点を見ていらっしゃいますか？
【質問➃】
生活保護の不正受給に対してのご経験や考えをお聞かせください。
【質問⑤】
担当された受給者で、生活保護によって自立された人はいらっしゃいますか？
【質問⑥】
コロナウイルスと「生活保護」という制度の関係について、考えをお聞かせください。
※コロナによって生活保護受給者は増えるか？など
【質問⑦】
今後の「生活保護」制度についての展望や考えをお聞かせください。
最後にインタビューを通じて個人的に感じたことを話します。
今回の新型コロナウイルス感染症の拡大により多くの死者が出てしまいました。
大きく分けると①感染による直接の死者、②経済悪化による間接の死者（自殺）の２つになると思います。
世論では①感染による直接の死者に大きな関心が集まっておりますが、僕個人としては②経済悪化による間接の死者（自殺）にもっと関心を向けるべきだと考えています。
コロナによる経済的損失、雇用情勢の悪化は戦後最悪とまで言われている中、将来を悲観して自殺を選択する人が多い状況に大変胸が痛みます。公的支援を活用することで苦難を乗り切ることを選択する人がもっと増えてほしいです。
日本には生活困窮者を支援する多くの公的制度が存在しますが、ほとんどの支援が一時的（数か月）で要件が厳しいものばかりです。
そのため、生活に行き詰ってしまってしまい、生活再建の収束が見えなくなってしまった方については、まず生活保護制度の利用を検討してほしいです。
生活保護制度は「必要最低限の生活を保障し、将来の経済的自立・社会的自立に繋げていく」ことを基本理念としたものなのです。
なお、「生活保護制度の仕組みがよく分からない」、「メリット・デメリットは何？」
、「申請時に何を用意しておけばいいの？」などの疑問を抱いているかたは、「お金借りるISBN大全」さんのサイトを見れば解決できます。
大変分かりやすく整理されていますので、最寄りの福祉事務所に足を運ぶ前に、まずはサイトを一読していただくことを強くオススメします。
何も知らないで相談するよりも、ある程度の知識を持ったうえで相談するほうが、納得のいく申請に繋がるからです。
盲点！コロナ危機の回避策「家族信託」の必要性
こんにちは！大スケです！
今週、首都圏を含めた5都道県の緊急事態宣言がようやく解除されました。
約1か月半にも及んだ外出自粛生活により、在宅勤務やオンライン会議などの効率化が普及してきたものの、行動制限や対面によるコニュニケーション機会の減少によるストレスが蔓延したことも事実です。
特に、高齢者は自粛生活により「認知症の発症リスクや進行リスク」に拡大させる状況に繋がってしまいました。
そこで、改めて活用を検討するべき制度があります。
それは、家族信託です。
※過去記事
仮に、認知症の症状が進んで意思能力が失われると、①自宅などの不動産の売却、②預金の解約など、大切な資産を活用できなくなってしまいます。
いわゆる『財産凍結』に陥ってしまうのです。
そして、この財産凍結に効果を発揮する手法が家族信託なのです。
緊急事態宣言が発令されてから、高齢者のご家庭にはどのような影響があったでしょうか。
例えば、地域の行事や習い事には参加できません。また、感染リスクを考えれば、家族も両親に会いに行けません。
さらに、施設に入所している高齢者については面談がNGとなり、少しでも感染リスクを減らすため、一部の施設では、入所者と職員の接触回数を減らしているところもあったほどです。
このように、コミュニケーション量や活動機会が減少すると、認知症の進行が早まるリスクも一層高まります。
実際に、僕の祖母はこの自粛期間中に予想よりも早く認知症が進行してしまいました。
今後、感染拡大の第２波、第３波が予想される中では、コロナ発生前のように、様々な人とコミュニケーションを取り、地域活動を積極的に行う高齢者は多くはないでしょう。
つまり、認知症のリスクは、依然として高い状態にあるのです。
だからこそ、現在は家族信託の重要性が高まっているのです。
家族信託契約を利用して、両親が所有する財産の管理や運用、処分についての権限を、信頼のおける子どもにあらかじめ託しておけば、認知症によって意思能力が失われたとしても、子どもは両親の生活のために財産を使うことができるようになります。
例えば、医療費（入院費も含む）、施設入所費、デイサービスなどの支払いです。
今回のコロナ危機を通じて、「将来的に両親が安心して生活をしていくために、どのような準備をしたほうがよいのか」について深く考えさせられました。
僕は機会を見つけて、家族信託制度の利用について家族と話し合っていきたいと思います。
実物不動産とREITの違いは？どっちに投資するべき？
「実物不動産とREITの違いは？どっちに投資するべき？」
このような疑問を持たれている方！！
この先を読んでいただければ、自身がどちらに投資をするべきか明確になると思います。
本記事の内容
そもそも、REITとは不動産に投資する上場している投資信託（上場不動産投資信託）です。投資家の資金と金融機関から借り入れた資金を合わせて、投資法人がマンションやオフィスビルなどの不動産を購入し、そこからテナント料や賃料などの利益を得て、投資家に分配する仕組みとなっています。
１ なぜREITが注目されているのか？
一言でいえば、価格の安定性です。
株式市場では、新型コロナウイルス感染症を踏まえた政府の各種政策に一喜一憂し、株価の乱高下が起きています。
例えば、「政府が補助金等の資金給付措置を行う」→「市場に安心感が広まる」→「株が買われる」→「株価が上がる」→「利確により株が売られる」→「株価が下がる」の循環を繰り返しています。
一方、REITは株価の乱高下に追随することなく安定しております。なぜなら、REITは株式だといっても家賃が収入の主体であり、一旦売られても家賃が比較的安定しているため、価格も安定しているのです。
そのため、資産全体のリスクを分散させるという意味では有効な商品として注目を集めているのです。
２ 実物不動産のメリット・デメリット
実物不動産のメリット
レバレッジが効く
レバレッジとは少ない資金で大きな投資ができることです。
※詳細は過去記事を見てください。
安定した家賃収入
投資エリア、管理会社の選定さえ間違えなければ、家賃収入は長期的・安定的に得られるものであり、人生をより豊かにしてくれます。
※詳細は過去記事を見てください。
節税しながら運用できる
次の４つが大きなポイントです。
②青色申告をすることで６５万円特別控除、専従者給与、繰越欠損控除（個人３年、法人９年）
③固定資産税等が安くなる（住宅地は１／３に）
➃相続対策になる（資産の圧縮（だいたい半分）になる）
万が一の生命保険代わりになる
ローンを活用すれば、返済期間中は団体信用生命保険に加入することができます。な
お、団体信用生命保険は次の２つの機能を果たします。
①万が一（死亡等）の際、保険会社がローンを完済します。そのため、借入のないマン
ションがご家族に残されます。
②保険料はローン返済額の金利に含まれます。そのため、入居者が家賃という形で支払うため、加入者本人が支払う必要はありません。
家賃が年金代わりになる
老後（定年後）に働かなくても毎月、安定した収入を得ることができます。
インフレヘッジ
たとえインフレが起きて、円の価値が失われるような状況になっても、土地建物については価格の硬直性があるため、インフレに同調しづらいのです。そのため、資産の保全に繋がります。また、ローンを組んでいる場合は、借入額が目減りする効果もあります。
実物不動産のデメリット
空室リスク
サラリーマン大家の場合は、投資アリア・管理会社の実力に大きく左右されます。
家賃下落リスク
築年数が古くなると当然家賃の金額を維持しにくくなってきます。また、周りに新しい物件ができてくれば、競争力の観点からやむを得ず家賃を下げないと満室にならないこともあります。
金利上昇リスク
今後インフレになって金利が上昇していけば、利回りは低下していきます。また、大家の属性が悪いとか、担保価値が少ないとなった場合には、そのリスクを金利に上乗せしてきます。その結果、得られるキャッシュフローが少なくなってしまいます。
天災リスク（台風、地震、火災など）
天災リスクについては各種保険に加入するしかないです。
特に地震についても耐震補強をして倒壊リスクに備えるしかないです。
流動性リスク（換金性が低い）
現金が不足してアパートを売りたくても、株や債券と違って今日の明日売れるわけではないのです。最低でも３か月はかかると思います。
３ REITのメリット・デメリット
REITのメリット
少額投資ができる
REITのインデックスファンドであれば、１口１万円程度くらいで投資ができます。
個別銘柄でも大体２０万円くらいから投資ができます。
実物不動産と異なり、１口購入で大家になれるのです。
配当性向が高い
これはREIT特有のメリットです。利益の９０％を配当に回すと、REIT法人の法人税が免除になる特典があるのです。そのため、低いもので３％。高いもので１２％くらいの配当利回りを得られるものもあります。
分散投資ができる
実物不動産の場合、最初から複数物件（１０戸）の購入は現実的には不可能ですが（特にサラリーマン）、REITの場合は最初から複数物件を視野に分散投資ができるのです。
REITが組成している物件は３０～４０物件はありますし、さらには東京都だけではなく地方にも物件が分散されています。そのため、リスクが分散され、比較的安定的な運用ができます。
流動性が高い（換金性が高い）
REITは不動産を組成しているが、あくまで東証に上場しているので、株の売買と同様にいつでも自由に売買ができます。そのため、実物不動産より流動性が高いです。
インフレヘッジになる
REITは実物不動産に投資をしているので、当然実物不動産と同じようにインフレに対して非常に強いと思われます。しかし、REITが設立されて以来、日本ではインフレになっていないため、あくまで推測の範疇です。
REITのデメリット
株式市場の動向に左右されやすい
流動性が高い分、今回のコロナショックによる株式の投売りといった行為がさらに強まると、株式市場の不安定化の影響を大きく受けやすくなります。
レバレッジをきかせた投資ができない
金融商品でもFXような信用取引はできないため、現時点で持ち合わせている現金の範囲内で投資をするしかありません。
金利変動リスク
ファンドは我々からの投資金だけではなく、金融機関から融資を受けて物件を買っているのです。その借りている金利が上がれば、当然収益性が悪くなって配当も下がることになります。
上場廃止リスク
経営の基盤が悪化したり、上場の基準に合わなくなった場合は上場は廃止される可能性があります。上場廃止されると、直接売買するしかなくなるので、流動性が限定的になるというリスクがあります。
税金対策にならない（分離課税）
分離課税であるため、実物不動産のような所得税、相続税の対策は当然できません。
分離課税で一律譲渡益に対して２０％課税されるだけです。減価償却による所得税の圧縮及び相続税の圧縮には繋がりません。
４ あなたが投資をするならどっちか？
上記のメリット・デメリット、あなたの属性を踏まえて総合的に判断するべきです。具体的には次の２つに分かれると思います。（あくまで個人的な意見です）
実物不動産に投資したいけど、自己資金のない人
まずは２００万円を貯めましょう。
その内１００万円を実物不動産の初期投資に充て、残りの１００万円は利回りの高い住居系のファンド（REIT）で運用することがベターと思います。
自己資金はあるけど、流動性を確保したい人
近い将来、現金を使わなければならない事情（子どもの教育等）がある場合は、利回りの高い住居系のファンド（REIT）一本で運用することがベターと思います。
以上、実物不動産とREITの違いについて解説しました。それぞれのメリット・デメリット、自身の現状を踏まえて、今後の投資方法を検討してみましょう。
